第四章—不动产估价方法之市场比较法.pptVIP

第四章 市场比较法 交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交 日期调整的一般公式为： X 交易日期调整系数 ＝ 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来 定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百 率为土T ％(从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T％；下跌的，为一T％)，则 X ＝ 可比实例在估价时点时的价格 例子：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000 美元／m2，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2％（0.5％）。假设人民币与美元的 市场汇率2005年1月30日为1美元=8.26元人民币，2005年 9月30日为1美元=8.29元人民币。试将该可比实例的价格调 整到2005年9月30日。 不动产状况调整 不动产状况调整的内容 由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格 的因素； 2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响不动产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。 求取比准价格 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正） 如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实 际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下 列公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： 2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格（求取比准价格） （1）简单算术平均法 （2）加权算术平均法 （3）中位数法 （3）众位数法 对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房 地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此， (1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针 对具体的估价对象、估价时点和估价目的，从中选取一定数 量、符合一定条件的可比实例。 (2)然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正 和调整——“换算”即建立价格可比基础，它是将各个可比实 例的成交价格处理为口径一致、相互可比； (3)“修正”即交易情况修正，它是将可比实例实际而可能是 不正常的成交价格修正为正常市场价格； (3)“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交 易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估 价时点时的价格； (4)房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格； (5)最后，将这些经过了换算、修正、调整之后的若干个可 比实例价格，采用平均数、中位数或众数等方法综合出一个 价格，便得到了估价对象的价值。 北京师范大学珠海分校不动产学院 市场比较法的基本原理 1 市场比较法操作步骤 2 市场比较法总结和运用举例 3 收集交易案例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 求取比准价格 房地产状况调整 市场比较法的概念 市场比较法的理论依据 市场比较法适用的对象和条件 市场比较法的操作步骤 重点掌握内容： 重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中因素修正是市场比较法的难点和关键。 因素修正注意包括交易情况、交易日期、不动产状况（区域因素、个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。 概念 是指将估价对象与同一供需圈内近期已发生了交易的类似不动产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。求出的价格称为比准价格。 市场比较法的本质