景德镇美菱项目前期报告.ppt

景德镇美菱项目前期发展报告 本报告思路： 项目SWOT小结 项目处于景德镇西南角高新区，目前该区域内与生活直接相关的配套还极度匮乏；区域的规模开发才刚刚开始。 本项目的项目规模与地块位置为该项目创造了先天良好基础，周边市场无竞争性楼盘存在为该项目提供了市场发展良机，但该项目在整体区域与市场接受度上又存在一定的尝试性风险。 本项目须在产品价值上面创造全新的认知，才能走出当前景德镇楼市中价涨而量跌的复杂局势，力求达到继长虹金域中央后景德镇楼市又一次大的震动。 项目周边无其他竞争楼盘——区域“唯一性” 周边多为农民自建房和工厂宿舍——开发“规模性” 世界500强旗下长虹置业——开发商“品牌性” 项目开发后对该区域的形象推动——区域“影响力” 目标客群来源分析 那么，项目该打造什么样的产品？ 瓷都西南角 新城市主义社区 □多层住宅短进深，客厅、主卧均为南向，南北通风，无通风死角； □主卧室转角凸窗或休闲阳台 □顶层送露台、底层带花园，提高楼层价值； □有生活阳台或者双阳台、有利观景、又有具有通风和晾晒衣物等实用功能。 □结合立面造型，采用健康大气的外挑飘窗设计； □升级产品 户户带花园：考虑入户花园设计，营造出空中花园、立体绿化的社区形象； 125平方米三室两厅举例 125㎡的三房二厅二卫 户型建议：1.建议单元设计上方正实用，各个空间面积合理分配 2. 建议阳台设计侧出，形成第三厅概念 3.建议主人房套房，卧室均带飘窗，实用性强 项目开发 深度探讨 项目SWOT分析 项目开发所存在问题点 项目机会点提炼与突破点分析 项目潜在客户定位 主题形象定位 价格定位 问题一：项目发展如何应对区域内生活配套的严重不足？ 问题二：项目发展如何应对区域内客户购买力匮乏的现状？ 问题三：项目发展如何弱化瓷都人民对该区域长期距离抗性？ 问题四：项目发展如何解决地块西北面狭长区域的开发问题？ 项目开发所存在问题点 利用交通优势弱化生活配套不足的影响，同时完善社区配套，营造未来成熟生活氛围 低价启动，快速去化，制造抢购话题。待影响力和认知度提高后价格逐渐提升，以扩大利润 充分挖掘周边可借鉴资源，采用较高的立意或营造专属线路，拔高形象，营造生活理念 把控开发节奏，产品创新、实现差异化竞争，推动弱势区域销售 项目开发 深度探讨 项目SWOT分析 项目开发所存在问题点 项目机会点提炼与突破点分析 项目潜在客户定位 主题形象定位 价格定位 项目机会点提炼与突破点分析一： 本案 项目机会点提炼与突破点分析二： 239.27亩 55.08 亩 294.35亩 项目机会点提炼与突破点分析三： 长虹·世纪城 PDP工业园 虹色景苑 长虹·金域中央 美菱地块 项目机会点提炼与突破点分析四： 项目地块在当地人心目中以偏远，破旧的形象存在，本项目的开发对于改变改区域形象有着强力的推动作用。 项目开发 深度探讨 项目SWOT分析 项目开发所存在问题点 项目机会点提炼与突破点分析 项目潜在客户定位 主题形象定位 价格定位 项目客群定位推导 不同的客户会有不同的利益要求，我们将目前市场有需求的大型客户分为五类： 细分方案是建立客户买楼时只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求不同的利益组合。例如，地段──价格取向型、地段──质量取向型、地段──时间取向型、地段──服务取向型等多种演化类型。 通过分析我们发现，价格因素和品质因素将是本案的强项，因此我们可以把营销重点放在价格取向型和品质取向型的细分市场上。 注重物业管理，享受良好服务 服务取向型 急需购买现房入住，对期房有一定抗拒性 时间取向型 看重楼盘和房屋配置，注重生活配套 品质取向型 因购房预算不高，所以希望价格越便宜越好 价格取向型 选择居住习惯的区域 地段取向型 人群特征 购买意向分类 周边区域行政、企事业单位工作人员 项目周边区域工作生活的企事业中层管理人员及职工（包括产业工人、白领阶层）、普通公务员、军人、医生等，年龄在25－45岁，收入相对稳定。受过良好教育，对产品品质和配套有较高要求，因为方便工作、交通便利、改善居住条件或者用作婚房等原因在此置业，按不同的购房动机其支付能力较强或中等。 周边中小私营业主 项目周边存在着大量工厂，沿瓷都大道向东北方不远就是豪德建材交易市场，该区域商业氛围浓厚，存在大量前来瓷都做生意的外地中小私营业主，他们也将是本项目的潜在购买人群。 居住于工厂宿舍的周边居民 因区域内存在多个工厂宿舍，其房龄老旧，楼道昏暗，环境脏乱，让居住人群极为不适，本项目的开发产品可与其居住条件形成鲜明对比，刺激他们向往舒适、宽敞、明亮的居住环