成本法在房地产评估中的应用.pptVIP

第五章 房地产评估;;第一节 房地产评估概述;二. 房地产的特征 （一） 土地特性： 1.土地的自然特性 （1）数量的有限性 （不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性（价格具上升趋势） （4）效用的差异性（不可替代性） 2.土地的人文特性 （1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性 3. 建筑物的特征 （1）建筑物是不能脱离土地而存在的 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属于可再生性社会资源;（二） 房地产（不动产）的特征： 1.位置固定性 2.使用长期性 3.投资大量性 4.影响因素多样性和复杂性 5.保值增值性 土地特性 房地产特性 房地产市场特性 ※ 在房地产评估中，评估对象一般由三种基本存在形态： 1.土地（地产） 2.建筑物 3. 房地合一（房产） ;三.房地产评估的原则;四.房地产评估的目的和价值类型;五.房地产评估的程序;第二节 房地产价格及其影响因素;（一）土地价格的特殊性 1.土地价格构成的特殊性 地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和灵活劳动所创造的价值。 2.价格机制决定的特殊性 地价主要由地租或收益所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价值的因素很多。 3.市场供求关系的特殊性 土地的供给弹性小，土地价格主要受需求方面影响。 4.价格呈不断增长趋势 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特性。;（二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 房地产价格分为地价（使用权价格）和房价（所有权价格）。 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。 3.房地产价格具有较强的政策性 政府的干预 ;二.房地产价格的种类 （一）按基本存在形态划分的房地产价格 （土地价格、建筑物价格和房地产价格） 1.土地价格 （1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 （4）转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格 （5）其他价格 2. 建筑物价格（纯建筑物部分的价格） 3. 房地产价格（土地价格和房产价格的统称）;（二）按总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格 2. 单位价格 3. 楼面地价 （楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率） （三）按所有权价格、使用权价格和其他权益价格 （四）按市场交易价格和评估价格 1.市场价格 房地产在市场上实际成交的价格。 2.评估价格 对市场可能交易价格的模拟。 ;三.影响房地产价格的因素;（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （4）规划用途、容积率、使用年限 （5）生熟程度 2.影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、结构（构造）、材料 （2）设计、设备 （3）施工质量 （4）楼层、朝向 （5）新旧程度 ;第三节 成本法在房地产评估中的应用;二、适用范围;　2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 　由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。 　 3.房地产评估使用成本法主要对象 　政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 ;三、基本公式;案例分析一新开发土地评估;资产评估的十项基本要素;一、兰州市房地产市场分析;兰州房地产市场的特点;;评估该一宗七通一平的代建土地在2009年9月1日的价格;;;;;