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城市规划对房地产开发的影响 城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的前提。 城市规划的体系及内容 1.1城市规划的体系 城市规划体系包括三个方面的内容：规划法规体系、规划行政体系和规划运作体系。 法律固化总和1.1.1规划法规体系 法律固化总和 规划行政系统 规划技术系统 规划法规系统， 规划运作体制 （规划技术系统指各个层面的规划应完成的目标、任务和作用，以及完成这些任务所必须的内容和方法，也包括各层面上规划编制的技术规范） 城市规划法规控构成特点由纵向体系、横向体系构成： 纵向体系 由各级人大和政府按其立法职权制定的法律、法规、规章和规范性文件四个层次的法规文件构成。 横向体系 由基本法（主干法）、配套法（辅助法）和相关法组成。 城市规划法规体系的核心：《中华人民共和国城市规划法》。法规体系是规划体制的基础，也是现代城市规划体系的核心；规划体制的产生与发展常常是以法规系统的重大变化为标志的。 1.1.2规划行政体系 规划行政体系指从国家中央政府到地方城镇政府规划管理部门的机构设置，以及各个层面上机构权责的界定。下图为我国现有规划行政体系图： 1.1.3规划运作体系 规划运作体系指规划实施操作机制的总和，如：规划如何编制等。下图为我国现有规划运作体系图： 1.2城市规划的内容 1.2.1 问题 城市的急剧发展，人工建筑对自然环境的破坏，促使人们日益重视保持自然和人工环境的平衡以及城市和乡村协调发展的问题。“大地景观”的概念开始引起人们的注意。有的城市规划学者对此作了系统的阐述，引申出把大城市地区看作人类生态系统的组成部分等观念。各国的城市规划工作都考虑保护自然环境问题。 1.2.2 意识 由于这些工作的开展，人们深刻地认识到旧建筑、旧居住区在实用、经济和艺术方面的长远价值，开始以新的观点研究旧城、旧区、旧建筑的改造问题。通过全面调查、精心规划，把旧城、旧区、旧建筑合理地利用起来，使之既适应新的需要，又能保持城市的文化特性和地方文化的延续性，从而使城市规划的观念和程序也发生相应的改变。 1.2.3 工作内容 1、收集和调查基础资料。研究满足城市发展目标的条件和措施。 2、研究城市发展战略，预测发展规模，拟定城市分期建设的技术经济指标。 3、确定城市功能的空间布局，合理选择城市的各项用地，并考虑城市空间的长远发展方向。 4、提出市域城镇体系规划，确定区域性基础设施的规划原则。 5、拟定新区开发和旧城区利用、改造的原则、步骤和方法。 6、确定城市各项市政设施和工程设施的原则和技术方案。 7、拟定城市建设艺术布局的原则和要求。 8、根据城市基本建设的计划，安排城市各项重要的短期建设项目，为各项工程设计提供依据。 9、根据建设的需要和可能，提出实施规划的措施和步骤。 1.2.4 方法 中国编制城市规划，从50年代以来基本上采取第二次世界大战前后国外流行的方法：先论证城市发展性质，估算人口规模；再确定土地使用方式，组织建筑空间结构，确定道路交通系统及其他主要市政工程系统等；然后编制城市总体规划和城市详细规划。这种规划基本上是一个物质环境规划，为一个城市的未来各种活动安排空间结构，是一幅要在规定期限内(如20～30年内)加以实现的城市物质环境状态的蓝图，用以指导城市建设。 经多年的实践，人们越来越认识到上述规划方法不能适应社会、经济的迅速发展。基于对城市开放性——城市的发展与更新永无完结的认识，城市规划界提出了“持续规划”和“滚动式发展”的规划思想，即主要着眼于短期的发展与建设，对远景目标则不断地加以修正补充和调整，实行一种动态的平衡，从而抛弃了把城市规划当作城市“未来终极状态”的旧观念。 二、城市规划对房地产开发的影响 2.1.城市规划是城市开发和建设的法定依据,对房地产开发起指导和调控作用。 2.1.1为房地产开发指引方向。 城市规划不仅提出市域城乡统筹发展战略,确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准,而且确定中心城区的性质和规模,提出禁建区、限建区、适建区范围,确定城市的空间布局和土地使用功能,以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等,使城市用地结构保持合理比例,引导房地产合理开发,有序开发。 2.1.2为房地产开发提供信息。 城市规划建立在详细调查和科学论证基础之上,对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等,都要进行分析和预测,其中包含大量前瞻性和指导性信息,可供开发商参考。分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标,这对投资者