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房地产商,假按揭 篇一：房地产公司“假按揭”的相关税收问题 (1）假按揭是否应征营业税和土地增值税？ 问：我公司因资金不足，而房地产开发企业通过银行的融资渠道又很狭窄，故我们采取了假按揭的方式，即让我们公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，我们支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款 ”贷：“长期借款”(不是“预收账款”），但税务机关认定我们的此项假按揭也应依预征率计提营业税和土地增值税，和依计税毛利率计算企业所得税。但我们这根本不是售房款而只是融资款，假按揭难道也要交这些税吗？ 答：如您所言，房地产开发企业为扩充融资渠道和节约融资成本，多采取假“按揭贷款”此常见方式，融入资金计入多计入“其他应付款”或“长期借款”，并将承担的利息支出计入财务费用或开发成本。应该说“假按揭”不仅骗取了银行信贷资金、造成房地产虚假繁荣的表象，同时在税收上，企业也通常以 “假按揭”，并没有真正意义的销售为借口，拒绝履行纳税义务。 对假按揭是应依其行为实质认定属融资款项还是应依其表面的法律形式作为税收收入来缴纳税款，目前国家税务总局并无针对性的明确规定，各地税务机关的征管作法也不完全一致，但其主流意见认为对假按揭贷款，不能因企业的违法操作而获取税收利益，仍应依真实售房按揭来对待，即应依其法律形式作税收处理，说白了就是税务机关认为“吹牛也要上税”。这样，依目前的房地产业税收规定，会依全额预征“销售不动产”营业税和土地增值税，也包括依计税毛利率预征企业所得税。 我们认为税务机关的这种处理原则是合法合理的。这主要是因为首先“假按揭”只是企业一方表述，从法律形式上看，签订了商品房预售合同，购房人给付了首付款，经过了贷款商业银行的法定审批程序;从行为内容看，签订了商品房预售合同，购房人将商品房抵押给了银行，开发商提供了担保，银行已将按揭款拨付给开发商。而且即使所谓的假按揭，也不排除在如房价上涨的情形下结果变为真按揭购房的可能性，企业对按揭是假的表述实际上是无法提供证据证明的。而且更重要的是税务机关作为国家税收的职能部门，无权也无专业知识判定企业是否为假按揭，从征管效率和防范征管漏洞的角度，也完全可以确认开发商收到的就是银行提供的个人住房按揭贷款，应依税收规定缴纳相关税金。 (2）假按揭的贷款利息支出是否允许税前扣除？ 问：对假按揭贷款下发生的利息支出，我们认为实质就是我们企业的融资费用，会计上计入了财务费用或开发成本，但税务机关不允许我们在企业所得税税前扣除。对吗？ 答：所谓假按揭的分析论述可参见问1，至于此具体事项，因按揭款是以个人名义贷款取得的，相关的费用支出凭证也系针对购房者个人，因此税务机关认定属于同企业无关的支出，而不允许在税前扣除是有法定依据的。而且据我们了解，更为苛刻的地税机关还会认定此项利息支出，属于公司为员工个人承担，从而要求扣缴员工的个人所得税。 篇二：房地产市场中假按揭的防范与管理 房地产市场中假按揭的防范与管理 【摘要】近年来，住房按揭贷款已成为房地产市场信贷的一种重要形式；它刺激了房地产市场的蓬勃发展，但同时也存在着巨大的风险，而最突出的风险就是假按揭。假按揭严重损害了银行和消费者的利益，也严重制约着房地产市场的健康、稳定的发展。 【关键调】房地产；按揭贷款；假按揭；防范与管理 随着房地产市场的日益繁荣，房价的不断飙高，住房按揭贷款已成为一种不可或缺的商业行为，与此同时，假按揭也应运而生。假按揭指的是开发商或个人捏造虚假的房屋买卖关系来获得银行的按揭贷款，以套取银行资金为主要目的的商业欺诈行为。本文就假按揭产生的原因及危害性进行深入的剖析，并提出相应的防范措施。 1 假按揭产生的原因 1.1开发商资金不足 房地产行业是一个投资周期较长的行业，在建设初期投入的资金较多，而要回笼资金的时间又较长，这对于一些资金实力不够雄厚的中小型房地产开发商而言，就容易出现资金链断开、资金短缺的现象。而当资金紧张时，开发商就抓住个人住房按揭贷款利率低这一“救命稻草”，钻银行 政策的空子，大胆地通过假按 揭这种变通的方法来骗取银行的贷款，达到“融资”的目的。” 1.2开发商转移经营风险的手段 一个楼盘往往总会有一些户型、结构不理想的房屋出现，而这些尾盘一般情况下很难卖掉，就算勉强卖出，价钱也不高。而开发商要回笼资金，就会将这些尾盘的价格标高，以假按竭的方式“打包”给银行，从而降低自己的风险，将经营风险转移给了银行，以套取更多的信贷资金。 1.3增加房屋的卖点来规避政策的限制 在房屋销售期间，开发商会不吝成本地向购房者做广告，而“零首付”无疑大大地吸引了购房者的眼球。首付对年轻的购房者来说是一个较大的难题，而为了“零首付”的优惠，不少购房者就与开发商串通进行假按揭，而实际上