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贵州惠水项目可行性研究 ——初判 投资运营部 2012年12月 中国民营企业500强第398位，中国建筑业100强第27位，重庆企业百强第32位。2012年，被重庆市政府评为民营企业50强第8位。 城市印象 可行性研判 综合建议 目 录 城市印象 区位 人口 资源 风貌 标签 1.1城市位置 惠水县位于贵州省中南部，北邻贵阳，西及安顺，县域东西宽72公里，南北长68公里，少数民族占60%。 惠水隶属黔南布依族苗族自治州（都匀市） 1.2城市人口 户籍人口45万方，城中心人口8.3万人。惠水县少数民族约有26万人，约占总人口的60%。 少数民族主要以以布依族、苗族为主体。 苗族传统服饰 布依族传统服饰 1.3城市旅游 琴山逸响 ：惠水县十二景点之一，位于县城东 2.5 公里处。可观赏涟江沿岸峰峦叠嶂、苍松翠柏、白鹭翔集、鸟鸣啾啾、渔舟点点的秀丽景色。 望郎回 ：位于惠水县城往南 三十多公里。游客到此不但惊叹于大自然的鬼斧神工，更感动于望郎回背后的感人故事。 滴水崖峡谷风景区：位于摆金大桥上游，是集山峰、流水、悬崖和溶洞为一体的旅游观光胜境。 琴山逸响 望郎回 滴水崖峡谷风景区 1.4城市风貌 中心城区建成面积8.1平方公里 1.5其他 1.惠水初步印象 贵州少数民族自治州，县城，经济发展较晚，经济较为落后 城市以农业人口为主，收入低，消费低 城市以多层建筑为主，近期有高层建筑，房地产开发属于起步阶段 旅游资源丰富，但不足以维持经济的增长 无产业支撑，控很难支撑本项目巨大的开发体量 可行性研究 经济总量与项目货值 产业结构与人口 可支配收入与房价 项目规模与城市发展 2.1县城经济总量与项目货币总值判断 惠水县GDP走势图九五至十一五 2010年惠水县GDP总量为29亿元，人均GDP产值为1000美元，年均上涨13%； 按年均13%的上涨速度预测，2012年其预计年GDP总量为37亿元； 据惠水县十二五规划到2015年惠水县GDP总量预计达到90亿元。 惠水县GDP走势图2006-2010 经济基础差，经济总量低，城市发展缓慢 2.1县城经济总量与项目货币总值判断 2010年惠水县固定资产投资为19.5亿元，2012年预计固定资产投资可以达到25亿元； 固定资产投资占GDP投资的66%； 年均7.4亿元的货值将占到固定资产投资的近30%。 城市难以容纳项目开发体量，项目销售将面临巨大的困难 体量 预计均价 总货值 项目住宅开发体量 144000 3500 5.04亿元 项目商业开发体量 489200 8000 39.1亿元 项目总开发体量 633200 6977 44.1亿元 项目开发时间 6-7年 年均货值 7.4亿元 2.2县城产业结构与人口结构 惠水县十一五期末三次产业结构示意图 据其十二五规划，预计到2015年其产业结构将调整至22:43:35； 户籍总人口约45万人，城中心人口约8万人； 少数名族人口约26万人，约占总人口的60%。 产业结构落后，少数民族居多，经济增长缺乏动力 2.2县城产业结构与人口结构 据其十二五规划，惠水县中心区居住人口将达到12万人，比目前新增约4万人； 按每户平均3人计算，将新增1.3万户； 按每户购置一套住宅，每套100平米估算，将新增住房需求130万方，平均每年需求26万方。 新增城市人口将产生130万方住宅需求，住宅市场有一定机会 2.3县城城镇人口可支配收入与房价 据其惠水县城市规划2005-2020，2010年其城镇人口可支配收入达到10000元； 2012年预计其人均可支配收入为13000元左右，平均月收入1100元； 目前惠水县城房价在3200-4000元，按100平米每套计算，总价在30万元以上； 月均消化多数在10套以内。 人均收入低，房价高，需求疲软 项目名称 位置 形态 销售价格 平均月销售 最高值 盛兴禧花园 和平镇人民北路 高层17层 3500 17 21 景致新城 和平镇人民南路C区 多层、小高层 3500 5.6 19 惠水恒基大厦（一期） 和平镇建设路 高层17层 3200 7.5 26 涟江·尚品 和平镇白果新区 多层 4200 10 27 数据来源：惠水县房管局数据 2.4项目开发规模与城市发展 市场容量有限，商业面积过大 据资料显示城市人均商业面积控制在1.5-1.8平米较为合理； 项目商业供应量达到49万方，折合城镇人口达到4平方米每人； 惠水县2010年社零总额仅7亿元，2012年预计不超过10亿元，总体社会消费水平较低； 商业供应已经明显超过市场需求，将面临巨大的危险。 综合建议 城市进入 住宅市场 商业市场 3.项目综合建议 城市进入 基本条件： 县城，城市经济基础薄弱，经济总量低； 经