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2016年司法考试民法基础知识:房屋所有权
2016年司法考试民法基础知识:房屋所有权
2016年 HYPERLINK /sifakaoshi/ \o 司法考试 \t _blank 司法考试民法基础知识:房屋所有权。 HYPERLINK / \o 法律教育网 \t _blank 法律教育网为考生整理了司法考试名师讲义,希望能够给考生带来一些帮助。祝大家学习愉快!
1、房屋所有权的概念
(1)概念
房屋所有权系以房屋为其标的物,它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在 HYPERLINK \o 法律 \t _blank 法律规定的范围内,可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。
(2)在我国,根据房屋坐落的位置不同,可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。
A、城镇房屋是指坐落于城市(直辖市、地级市、县级市)、县城、建制镇和工矿区的房屋;
B、农村房屋是指坐落在农村(包括未设建制的村镇)的房屋。
2、建筑物区分所有权
(1)建筑物区分所有权的概念。
所谓建筑物区分所有权,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
(2)建筑物区分所有的要件
基于物权客体的独立性原则,区分所有的特定部分,须具备一定的条件,才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有:
A、须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以被区分而与建筑物其他部分隔离。
B、须具有使用上的独立性,即建筑物被区分的各部分,可以为居住、工作或其他的目的而使用。
C、须在构造上具有共用的部分,即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分,如一住宅楼,各单元房的住户必须共用一个楼梯,必须共用一条通道等等。
(3)建筑物区分所有权的内容。
A、专有部分的单独所有权。
专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。为各区分所有人单独所有,在性质上与一般所有权并无不同。但是,业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制:
a、业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
b、业主不得违反法律、 HYPERLINK /falvfagui/ \o 法规 \t _blank 法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
B、共有部分的共有权。
建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有,均不得分割。各区分所有人对共有部分,应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担,由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
此种共有在性质上应当属于按份共有,但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权,专有部分和共有部分不得分开转让。
a、业主共有财产部分
(a)道路属于业主共有
建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
(b)关于绿地的归属
(a)合同明确约定归个人所有的属于个人所有
(b)法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有,即国家所有
(c)其余的一律归全体业主共有
【重点法条】:《 HYPERLINK /sifakaoshi/ziliao/minfa/wuquanfa/ \o 物权法 \t _blank 物权法》第73条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
(c)关于车位的归属
(a)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
(b)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
但是无论如何,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,然后才能对外出售、出租。
【重点法条】:《物权法》第74条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
(d)其他归业主共有的财产
(a)凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有,如楼梯、过道、建筑物的外墙等;
(b)不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。
b、共有部分的处分
共有部分财产不能单独转让、抵押、出租;业主转让其专有部分所有权的,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
c、业主对共有部分的权利和义务
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