齐都国际营销推广方案01.pptVIP

齐都国际营销策划案2009年4月 第一部分 淄博概况 一、淄博市总体概况 3、历史文化 淄博是齐文化的发祥地。淄博市的临淄，在2600多年前是春秋战国时期最强盛的齐国的 都城，是当时东方最大的城市之一，是足球最早的起源地。淄博市文物古迹众多，是国 家级历史文化名城，齐国故城有“地下博物馆”之称。淄博市人杰地灵，人文荟萃，俊才 辈出，曾孕育出了管仲、晏婴、左思、王渔洋、赵执信等一大批政治家、文化家、艺术 家。“世界短篇小说之王”蒲松龄先生的故居坐落在淄川区蒲家庄。 一、宏观市场环境的调研与分析 08年淄博市场概况：（一）投资情况 2008年，受国际金融危机和国内部分一、二线城市房地产市场波动的影响，我市房地产开发出现完成投资、新开工面积、预售面积同比明显下降的变化。 2008年，全市共计完成房地产开发投资78.94亿元，同比下降22.26%。其中商品住宅投资57.47亿元，同比下降20.18%（经济适用住房完成投资2.72亿元，同比下降34.30%）；办公楼投资1.78亿元，同比下降17.21%；商业营业用房投资7.36亿元，同比下降10.24%。 （四）商品住宅销售价格 2008年全市新建商品住宅预售平均单价2474元/㎡，同比增长5.86%。 三、临淄市场概况 *临淄房地产行业整体开发水平较低，但随着“外脑”与品牌企业的进入，其开发理念正逐步提高，房地产开发水平逐步得到明显的提升。 从目前临淄的所开发的楼盘来看，开发商还停留在“地段价值”的层面，对于产品本身的开发处于基本层面，对项目的环境与配套较为忽视，更未上升到赋予项目一种理念，一种生活态度的精神消费层面； 随着恒生·国际新城以及奥林匹克花园的开发，先进的开发理念、营销手段、产品开发等将会刺激到本地开发商和消费者的发展和成熟，从而将逐渐对临淄房地产市场的发展趋势有着重要的影响，起到一定的示范作用。 房地产市场发展势头较好，市场空置数量较少，然而基数水平较低。 近两年临淄房地产市场发展极为迅猛，市场呈现供需两旺，2008年临淄房地产市场竣工面积为50.18万平方米，商品房实际销售面积达到34.08万平方米， 但是，基数水平较低，本项目作为一个大盘，每年度销售面积有限，必然延长了开发时间，所以快速消化存货、提前回笼资金是本项目发展的关键点。 中等经济水平的居民成为市场消费的主力军，一部分高端客户趋向投资消费。 由于临淄整体环境较差及临淄高档住宅市场难以启动等原因，较多高端客户选择异地置业；因此，购房的主要目标客户为经济收入处于“金字塔”中间部分的群体，同时也有部分经济收入较高的客户群体选择房产投资。 （一）区域部分楼盘在售价格一览表 小结： 临淄房地产市场的大环境处于的一种良好的发展态势，这对于本项目的开发提供了良好的市场发展空间，为项目的成功运作提供了有力保障。 由于本项目的前期形象定位模糊，没有进一步深化项目整体定位在目标客户群体心目中的认同度，因此对项目细分并进行重新包装定位是后期营销的关键；在高端客户市场的商机挖掘中，如何引导其闲散资金投资本项目，很大程度上取决于在调整定价策略的基础上结合项目产品本身对其进行合适的投资理念的宣传教育. （二）、项目综合诊断 2009年2月至4月2日住宅项目现场来电来访重点关注因素分析 2009年2月至4月2日写字楼项目现场来电来访成交抗性因素分析 3、营销推广手法单一、守旧 应变策略 第三部分、项目定位及核心价值提炼、 项目提升（商务写字楼） 项目核心价值提炼 齐都地标 国际商务头等舱 （一）市场定位 鲁中商务办公价值标杆（二）项目形象定位 齐都地标 商务之王（三）产品定位 5A智能写字楼 国际商务头等舱 客户群体定位 1、目标用户群体 临淄城区及周边县市，注重体现实力及形象的各类公司、企业和机构，主面对的群体有：本地中型企业总部、金融、保险、外贸、广告、外地企业办事处、本地外贸企业、矿业公司、电子工程公司，以及本地大型企业分支机构、事业单位等。 （1）自用型客户群体特征 公司实力雄厚，注重企业形象和资产管理的大中型企业和民营公司。 （2）租赁客户群体特征 注重公司形象，全力进行专业经营的公司企业或分支机构等，如本地事业单位总部或机构、外地大型能源企业或外企分支机构或办事处，外贸公司、广告公司或电子工程公司等、外资机构等。 2、目标投资者群体 城区及周边县市各层面先富起来的人群。以矿业经营者、机关事业单位从业人员，包括各大企业的中高管理层、各层面专业人士等人群。他们最为关注的是数据化的展示，尤其是租金收益与回报率