201上半年课程考试大作业物业管理概论4.doc

江南大学现代远程教育2014年上半年课程考试大作业 考试科目:《物业管理概论》 一、大作业题目（内容）： 一、简述物业管理的基本内容。（10分） 答：答：物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和，提供的方式可：、分为：常奴性的公共服务、针对性的专项服务和委托性。 常规性的公共服务，这是物业管理中的基本业务工作，一般是在物业管理委托合同中将此类服务包括在服务范围之内，使用人在享受这些服务时不需事先提出或作出某种约定。其内容包括：服务建筑主体的管理；物业公共设施、设备的管理；公共环境卫生的管理；绿化管理；保安管理；消防管理；车辆道路管理；公众代办：性质的服务；物业管理维修基金的管理；做好管理费用的核收和使用管理；以及协的特约服务三大类。助政府进行社会管理等。 针对性的专项服务-，指物业管理公司为满足一些住户群体的需要而提供的专项服务工作。这些服务项目 一般不在统一的物业管理委托合同约定的范围之内，、使用人享受这些服务时必须单独提出并付服务费用 i 其内容包括：日常生活类服务；商业服务类；文化、教育、：卫生、-体育类；金融服务类和经纪代理中介服务等。 委托性的特约服务，是为满足物业产权1个、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。 二、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。（10分） 答：1、应选派有关专业人员参与工程施工质量监理； 　　 2、要尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备； 　　 3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 　　 4、工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 三、简述竣工验收与接管验收的区别。（10分） 答：竣工验收是指主要建筑一起附属的物业设施设备和相关场地已经建设完成，由施工单位向开发单位进行移交时开发建设单位组织专业人员对项目进行验收，合格后接收并出具接管验收报告。 物业接管验收是指，物业公司与开发公司签订物业管理合同后开始对履行合同之前对开发商移交的物业项目组织专业人员对物业本体进行验收，以及从物业管理角度出发对物业不合理及不利于管理的部分提出建议和意见要求对方整改的行为。 四、试述发生火灾应采取的措施（10分） 答：首先要看发现火情时其程度有多大和火情性质，一般的小火情，如果能自救的情况下首先要自救，电器着火要先切断电源，油锅或气体着火先断掉火源、气源，家具或日用品着火可用水扑救；如果火情再大一点，按目前家庭防火条件可能就不能自救了，首先人要出去，再打119请求灭火，千万不要开窗，那样会加大火势。所以家里的门千万不能做成向内开的，一旦发生火灾，人想跑都跑不出去。 五、试述在物业维修基金中的所包含的房屋共用部位和共用设施维修基金的使用范围。（20分） 　答：房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。 　　单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房保修期满后公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 　　按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 ? 六、案例分析:阅读以下材料，分析从中得到的启发和教训。（40分） 事情经过：某小区10#西单元901业主何先生报修，9层楼道顶灯灯罩滴水。维修接到报修后安排维修工王工前去维修。维修结果是，一切正常，未发现异常。2天后，业主何先生非常气愤的来到的物业办公室，投诉9层顶灯报修2天多至今未修复，顶灯一直处于通电状态，并不断的滴水，担心电路短路影响安全，业主情绪非常激动，指责物业公司维修不及时，觉得物业公司未履行职责，起不到应有的作用，不能及时为业主排忧解难，表示拒交物业费，并且说了许多非常难听的话，然后就甩门而去。 物业管理人员的处理措施：接到投诉，物业办公室主动站起来笑脸相迎，仔细听完业主诉说，详细做了投诉记录，答应立即查看现场进行处理。业主走后，办公室人员立即和维修人员一起查看9层现场，发现顶灯确实在滴水。为避免短路，维修立即停了电源。仔细检查，查明原因是10楼业主家自来水管渗水所致。立即告知业主，我们会立即修复，并表示是由于我们工作失误给业主带来麻烦，表示道歉，我们会对责任人进行处罚。　物业立即通知建设单位进行修复，经过一天时间水管修复，顶灯漏水问题得到解决，供电照明得到恢复，物业追查责任，由于维修工王某责任心不强，前去维修时候未能仔细查看现场，导致问题不能及时解决，滴水日益严重。决定对王某处罚。 最后，主任带领助理上门做回访，