第3章住宅需求.doc

·目录 第3章 住宅需求 2 3.1 需求的基本原理 2 3.1.1 *需求函数与需求曲线 2 3.1.2 *需求弹性 3 3.2 住宅需求和需求决策 7 3.2.1 *住宅需求及其相关概念 7 3.2.2 住宅需求类别 8 3.2.3 *住宅需求的相互转化与影响 8 3.2.4 住宅需求的特点 9 3.2.5 住宅需求的产生与决策 9 3.2.6 优先的与特殊的住宅需求 11 3.3 住宅需求函数的理论推导 13 3.3.1 新古典主义模型的应用 13 3.3.2 住宅需求函数的建立 14 3.3.3 住宅需求弹性的推导 18 3.4 住宅需求函数的实证研究 19 3.4.1 北京市居民的效用函数与住宅需求 20 3.4.2 北京市住宅需求函数的计量经济学模型 22 3.5 住宅需求的影响因素分析 35 3.5.1 住宅价格的影响 35 3.5.2 居民收入的影响 38 3.5.3 人口的影响 48 3.5.4 家庭的影响 50 3.5.5 其他因素的影响 53 本章重点： 住宅需求函数推导、应用。 第3章 住宅需求 3.1 需求的基本原理 3.1.1 *需求函数与需求曲线 需求概念 “需求”(有效需求，demand，以D表示)：则是指消费者在各种可能的价格下，对某种商品和服务愿意并且能够购买的数量，它是一种将主观欲望已经或者准备付诸实施的客观描述。 *需求函数 影响因素： 商品价格（P）。P与Q负相关——“需求法则”(Law of demand)。 家庭收入(M)。“量人为出”是家庭基本原则。 个人偏好(F)。 “偏好”(preference)：是指消费者对于某种商品纯粹由个人的兴趣倾向而决定的选择标难。偏好因人而异。 相关商品价格(Pt)。 经济预期(Ex)。 “预期”(expection)：是指人们对于未来事物发展的一种主观预测。 “买涨不买跌” 时间变化(t)。消费的季节性和时间性 *需求函数：表示需求量与影响需求的各因素间的关系。 （3-1） 诸多需求函数中，最重要的是价格需求函数。 （价格）需求曲线 价格需求曲线：家庭在一定时间内，对某商品或服务在各种可能的价格下愿意并且能够购买的数量，用图形表示出来便是需求曲线。 图3-1中，D1为负斜率曲线，需求量与价格均成反向变动。 但投资需求本身为正向。 3.1.2 ***需求弹性 ——用于衡量需求函数中各主要因素对需求影响大小。 “需求弹性”：某因素X（与需求相关）单位变动所引起需求Y变动的幅度。 即因变量Y的变化率与自变量X的变化率之比： (3-2) 常用的需求弹性主要有： 需求价格弹性； 需求收入弹性； 需求交叉弹性。 具体介绍这三种弹性： *需求价格弹性 [从厂商对某商品定价角度，且~（0、1、）] “需求价格弹性”（Price elasticity of demand,以表示）：某商品或服务价格P的单位变动，所引起的对该商品需求量Q的变动幅度。即 (3-3) 因需求量与价格反向变动，故一般本应为负值，但习惯上省略负号、取绝对值。 根据大小，分5种：见图3—2。 完全无弹性(Perfectly inelasticity)。即＝0。表明不管价格如何变化，需求量始终固定不变。 缺乏弹性(inelasticity)。即0＜＜1。表明价格的单位变化，会引起需求量较小程度的变化，例如：（雪中送炭）必需品：食盐、粮食、汽油。 单—弹性(unitarily elasticity)。即＝1。表明价格的单位变化，会正好引起需求量同等程度的变化。 富有弹性(elasticity)。即1＜＜∞，表明价格的单位变化，会引起需求量较大程度的变化，例如：（锦上添花）奢侈品：小汽车、按摩椅。 完全弹性(perfectly elasticity)。即=∞。表明价格的任何变化，会引起需求量的无限变化。 理论状态：“完全弹性”、“完全无弹性”、“单一弹性” 现实状态：“缺乏弹性”、“富有弹性” 开发商的定价策略： *从商品生产者角度，“需求价格弹性”对厂商定价、定销策略重要。 1）普通商品住宅（必需品）定价： 策略：开发商调低价格意愿小。 原因：若商品缺乏弹性（普通商品住宅），则其价格下降会导致开发商总收入减少。因为需求增加所带来的收入增加不足以弥补价格下降所造成的损失； 2）高档商品住宅（奢侈品）定价： 策略：开发商调低价格意愿大。 原因：若商品富有弹性（豪宅）