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第六章　 不动产登记簿 第六章　 不动产登记簿 登记必须有一定的外在表现方能为世人所周知。 在实行不动产登记 制度的国家和地区， 承载这一功能的形式载体是不动产登记簿， 即不动 产登记机关对特定的不动产及其上所存在之权属状况的官方记录。 从这 一概念可清楚地看到， 不动产登记簿包含以下构成要素： 其一， 其掌管 机关为不动产登记机关； 其二， 其记录的内容为某一特定的不动产及以 其为标的物的法律关系； 其三， 该官方记录的固定形式为按一定的标准 编制、 构造的不动产登记簿之格式。 所以， 本章主要从这三个方面对不 动产登记簿设置予以阐述。 一　 不动产登记簿的意义 不动产登记簿源于不动产交易的现实需求， 尤其是对于土地抵押的 公示。 在中世纪晚期， 土地登记簿已经开始在德国的某些地方建立， 成 为土地负担制度的有机组成部分， 以向世人公示土地抵押的存在。 但在 继受罗马法时， 罗马的契约抵押法制阻扼了土地登记簿的进一步发展。 直到中欧的现代大国基于财政需要与财务行政的考量， 为建立土地税籍 进行普遍的土地丈量， 才为现代土地登记簿创设了技术上的前提条件。① 不动产登记簿作为不动产登记的形式载体， 二者如影相随， 以至于 在日常生活中， 人们常常将不动产登记簿等同于不动产登记。 准确地说， 不动产登记簿属于不动产登记程序法的重要内容， 它是不动产登记行为 的对外表现方式。 因其以不动产物权法律关系为记载内容， 故不动产物 权法中的登记效力是通过不动产登记簿实现的。 具体而言， 基于法律行 为的不动产物权变动于登入不动产登记簿时始发生效力， 且不动产登记 ① 〔德〕 弗朗茨 ·维亚克尔： 《近代私法史———以德意志的发展为观察重点》 （上）， 陈爱 娥等译， 上海三联书店，２００６， 第２２９ 页。 １２２ 不动产登记概论 簿是不动产物权归属和内容的根据 （登记公示力）； 由在不动产登记簿上 登记的某人某项权利， 可推定此人享有该项权利， 如不动产登记簿上的 某项物权已被注销， 则可推定该项物权不存在 （登记推定力）； 基于对不 动产登记簿的信赖而依法律行为取得不动产物权者， 纵使不动产登记簿 上的该项物权登记与真实不动产权属状况不一致， 其善意信赖亦受法律 保护 （登记公信力）。 另外， 不动产登记的调控房地产政策、 规划土地利用、 征收不动产 税的社会作用亦是通过不动产登记簿记载的登记信息实现的。 所以科学设置不动产登记簿， 以确保其如镜子一样如实、 准确、 全 面、 系统地反映不动产及其上存在的权利关系， 对于不动产登记有效发 挥上述作用是非常必要的。 二　 不动产登记机关 不动产登记簿的掌管机关是不动产登记机关。 虽然不动产登记程序 因当事人之申请而启动， 但不动产登记机关是不动产登记活动的主导者。 当事人间基于法律行为的不动产物权变动效果须经不动产登记机关之登 记行为方可得到法律秩序之认可。 故由不动产登记机关就其登记行为形 成的登记之形成载体———不动产登记簿行使职责， 自属顺理成章之事。 在设置不动产登记机关时， 首先要考虑其通过登记所反映的信息具有何 种特点， 而这一特点是由该信息的载体———不动产所决定的。 不动产通指土 地及其附着物， 附着物因附着于土地之上，相对而言， 与土地形成一个整体， 二者在物理形态上具有整体性。 这一物理形态特征同样决定了附着物之权利 对土地权利的依附性，也即对附着物之权利的享有是以对其依附的土地享有 权利为基础的 （主要就法律行为引致的不动产物权变动而言）。 因此， 反映不 动产及其上权利的信息亦应与之相符合， 即具有整体性。 所以在设置不动产 登记机关时，应统一登记机关， 明确仅由一个登记机关对法律意义上的不动 产进行登记，从而在程序上保证和实现不动产权利在实体上的整体性。 切不 可分散设置登记机关， 否则，会出现人为的 “肢解” 不动产的情况，从而造 成登记信息成为片面、 局