211师级考试案例.doc

案例题 一、欣欣花园小区《物业合同》以未签《物业合同》为由，拒交物业费业主不能以未签物业为由拒交物业。第一，物业合同属于集体合同，是物业与代表业主业主委员会签订，业主签订。第，物业公司，形成事实上的合同关系，理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担利息、滞纳金费用。 为由《住宅室内装饰装修管理办法》装饰装修管理提交供暖管理单位的批准文件5年保修期内，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。物业管理公司2006年月，一套住宅。200年月日，办理入住手续《合同》一条约定：物业公司负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；如物业公司违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成业主经济损失的，物业公司应给予业主赔偿。007年月的一天凌晨，张小姐在中被响动惊醒，起看，发现异常，发生盗窃，打物业公司值班电话，物业公司管理员赶到现场，并打“110”报警。民警对现场进行勘察，发现屋内有翻动的痕迹报案时称家中丢失了手机部现金00元案件一直未侦破。张小姐认为，由于物业公司不严，监视装备失效，保安人员失职，导致发生入盗窃案件，造成人伤。故向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，赔偿被盗物经济损失。《物业管理条例》规定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司。物业服务企业巡视、门岗值勤、失职；刑事案件未侦破，张小姐的损失无法准确界定，张小姐向法院提交其他证据证明其所受到的损失。张小姐的。 五、某日晚7点，业主刘先生把汽车停在小区的地下车库里。第二天早上，他发现车不见了。刘先生立即将这事告诉了车库保安，同时打了110报警。公安机关根据保安监控中心的录像判断，事发当晚录像中一个戴墨镜的人很可能就是盗车者。半年过去了，车子仍未找回。刘先生认为，他每月向物业公司交350元的停车费，车子被盗，物业公司负有不可推卸的责任，理应对车辆被盗损失给予赔偿。物业公司却表示，公司不负责小区内车辆的安全，不用赔偿，因为双方签订的《停车服务协议》规定，公司收取的350元停车费只是车位出租费，不是保管费。而刘先生指出，他的车子被盗时，车库出口的栏杆已损坏两月有余，在栏杆未坏之前，汽车进出需要刷卡，栏杆坏了后，汽车出入不用刷卡，也没有任何盘查，自己的出入卡尚在，车已丢失，因此物业公司服务有过失，理应赔偿。双方为此分陈己见，各执一词。请你评析1．此案物业公司是否应对刘先生做出全额赔偿？2．物业公司如何做好此类风险防范？ 答案： 此案物业公司应该对刘先生做出赔偿 因为： 1．尽管业主与物业公司签订的《停车服务协议》有收取的350元停车费只是车位出租费的约定，但此种约定不一定合法，不少城市制定的有关停车管理办法都有只要收费，就有保管之责的规定，此种情况下，《停车服务协议》可能部分无效，此案的情形公司理应做出赔偿。 2．即便物业服务公司收取350元只是车位出租费，也应对地下车库设施设备进行及时维修，保证地下车库设施设备（含车库出口的栏杆）完好和安全。若因种种原因，已坏的车库出口栏杆一时难以修复，物业服务公司应采取应变措施，如由公司保安人员24小时在车库出口检查出入车辆，替代车库出口栏杆的功能，避免车辆随意出入。 在栏杆未坏之前，汽车进出需要刷卡，说明物业公司的常规服务对出入停车场的车辆是有控制的，业主有充分理由认为车辆进出受到控制就是一种安全管理措施或保管措施，出口栏杆损坏，汽车出入不用刷卡，也没有任何盘查，等于没有任何安全管理措施，停车服务存在明显的过失，所以理应赔偿。 事发当晚录像中已录下可疑人员，保安监控中心在发现录像中的可疑人员时，未采取措施，或仅仅有自动录像，而无人24小时监控，也说明物业公司的监管服务不到位，存在过失。 至于是否要给予全额赔偿，要根据情形而定（看业主自身有无过失（如车门未锁、车钥匙交与他人，即物业公司过失的严重程度等） 2．物业公司要防范此类风险，应该采取以下措施： （1）签订明确的协议，明确车辆收费性质及车辆管理服务有无保管之责； （2）张贴明确的提醒、提示标识，提醒车主加强自我防范； （3）制定严格的监管制度与措施，认真执行，及时改进； （4）对投保车库车位丢车险，将风险转移给保险公司。 六、11初，由于气温骤然降低，易清大厦物业公司开启中央空调为大厦用户供暖。空调开启不久，物业公司就接到该写字楼几家用户的电话，投诉称进入房间的暖风有不少灰尘。对此，你认为易清大厦物业公司应如何处理？对中央空调的空气处理和输送系统应如何进行维护？ 答： 1．物业公司首先派人了解情况 若情况属实，应及时向用户道歉，解释一段时间未使用，空调机箱、风道中会产生积尘，重新开启空调供暖积尘会被吹入房间，公司会积极处理此事，帮助做好清洁，减少灰尘影响。 2．中央空调的