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东莞城区房地产市场调研慨况及分析 ? 一、城区房地产市场总体供求情况 （一）近年城区房地产市场供求情况 单位：万平方米 年 份 1996 1997 1998 1999 2000 预售面积 53.66 55.78 64.73 94.21 117.61 销售面积 51.70 47.53 58.86 85.96 103.62 空量面积 15.81 24.06 29.91 38.16 52.15 从上述预售面积，销售面积及空置面积等三个指标来看，城区房地产市场已摆脱前几年的低迷状态，市场开始升温，成交量逐步放大，供应与需求同向增长，市场容量不断增大，这表明城区房地产开发已经步入稳定增长的轨道，但另一方面，由于开发结构及市场供需失衡，空置面积进一步加剧，给发展商造成极大的压力，相信今后的竞争将更趋白炽化。 ? (二）城区商品房开发结构分析 （1）按层高分类 单位：万平方米 年 份 预售面积 销售面积 空置面积 别 墅 1998 2.59 2.14 0.89 1999 5.65 4.15 2.30 2000 5.88 4.18 3.90 多 层 1998 39.60 38.84 8.09 1999 49.10 49.85 7.32 2000 50.22 48.70 8.84 小高层 1998 15.77 13.74 10.76 1999 28.20 23.34 15.62 2000 42.51 35.19 22.94 高 层 1998 6.12 4.12 10.16 1999 11.24 8.59 12.81 2000 18.99 15.54 16.26 从上述数据可以看到:1）小高层及高层的空置面积较大，这主要是前几年开发过程中因设计落后，环境欠佳，或配套设施不全而不为市场接受所遗留下来的单体楼盘，如东盛大厦、东湖花园等早期楼盘，但一另方面，小高层及高层的预售面积和销售面积逐年增大，显示市民渐渐认同它们，可以预见，小高层及高层的市场份额将会越来越大。 2）预售面积及销售面积亦逐年增加，但增幅较小高层和高层要低，这主要是受城区规划影响和莞城地小人多的客观条件所限制，因此，多层的开发逐渐转移到城区边缘，由于居住环境相对较市区欠佳，因而较小受置业者青睐，但由于价钱相对便宜，因而吸引较多外地来莞打工或经商人士购买，成为城区楼市的另一个支撑点。 3）? 别墅的空置面积逐年相差不大，一方面显示别墅的供求相对稳定，另一方面亦说明滞销的别墅年年滞销，即地段，环境及规划好的别墅年年售馨，地段、环境及规划不好的别墅年年滞销。 （2）按档次分类 单位：万平方米 年 份 预售面积 销售面积 空置面积 高 档 1998 6.63 4.70 2.09 1999 8.40 7.73 2.76 2000 11.76 10.36 4.16 中高档 1998 12.70 11.77 4.48 1999 22.84 22.34 4.98 2000 31.40 31.19 5.19 中 档 1998 31.01 28.25 10.46 1999 41.22 36.96 14.72 2000 52.57 51.81 13.48 中低档 1998 17.47 14.12 12.86 1999 22.61 18.05 17.42 2000 23.52 20.61 20.33 从上述数据可以看到:(1）各档次楼盘都逐年增加，增幅较大的是中档及中高档楼盘，但从销售面积看，中高档楼盘比中档楼盘更受市场欢迎，显示市民购房为改善自身居住环境的目的逐渐突出，市民消费能力逐渐增强。(2)中档楼盘仍是楼市主力，价位介于2500-3000元/m2之间，较好地反映绝大部分市民现阶段收入水平，并易为市民所接受。(3）中低档楼盘空置面积较大，主要是这些楼盘一般规模较小，居住环境稍逊，在成本利润局限下，开发商一般都被动地推盘，较大为置业者所认识，因而空置多年亦非鲜见。(4） 总的来说，楼盘向高档次发展是近年的趋势，这从上表中低档开发逐年减缓，中高档盘逐年上升可见端倪。 ?（3）按区域分类 单位：万平方米 年 份 预售面积 销售面积 空置面积 莞 城 1998 14.18 13.30 3.58 1999 17.72 16.77 4.53 2000 20.52 19.76 5.29 东 城 1998 33.12 32.25 11.97 1999 51.10 49.55 13.52 2000 67.68 62.09 19.11 篁 村 1998 12.94 10.63 9.87 1999 19.78 14.47 15.18 2000 25.87 19.68 21