报告工作底稿.pdfVIP

　　 　　 内部资料 注意保密 　　 评估报告工作底稿 借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司 　　　　　　　项目名称：愉景南苑项目 　　 　　 　　 广东省分行营业部评估部 二○○二年四月 主评估人：梁伯翔 评估小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目 录 第一章 借款人评价 一、借款人概况4 二、经营者素质评价5 page 1 三、经济技术实业评价5 四、股东评价6 五、资产负债分析6 六、盈利能力分析8 六、现金流量分析8 七、信用状况评价8 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模8 二、项目审批手续及进度8 第三章 市场评价 一、市场现状及发展趋势10 二、市场竞争分析11 三、发展前景12 第四章 投资估算与筹资评价 一、 项目总投资估算12 二、 筹资来源14 第五章 项目效益及偿债能力评价 一、 项目财务效益评价14 二、 项目敏感性分析15 三、 借款人偿债能力15 第六章 贷款风险与效应评价 一、 贷款项目风险度测算16 二、 贷款效应及风险16 第七章 项目贷款综合评价 项目贷款综合评价18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立 的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资 组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注 册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元， 占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)， 投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征 地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币， 乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方 在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会 计师事务所有限公司 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金 已注资619万元。 20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌 替代谢世东出任该公司的法人。 2、经营范围及规模 该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南 医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第33 2号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉广州大道相距500米；西南面为 敦和路；北面紧临海珠主干道新港西路，与成熟住宅小区愉景雅苑一街之隔。合 作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。 3、资质等级、信用等级 现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额 度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。 page 2 二、经营者素质评价 该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人 ，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委 派，副董事长由联嘉公司委派。 　　董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具 有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经