福建省 房地产评估历年真题整理 2016整理 自考.pdfVIP

一、名词解释 2015 年4 月 26.区位 是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系 27.市场比较法 是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算对象的客观合理 价格或价值的方法。 28.估价上的建筑物折旧 是各种原因造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点的市场价值 与其在估价时点的重新购建价格之间的差额 29.资本化率 （同2015 年1 月，28 题） 是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产价格的收益率。 2015 年1 月 26.基准地价 是以一个城市为对象，在该城市的一定区域范围内，根据用途相似、 地块相连、地价接近的原则划分地价区段，从而调查评估出的各地价 段在某一时点的平均水平价格。 27.成本法 又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或 重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价 值的方法。 29.重新购建价格 是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对 象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 2014 年10 月 26.房地产价格 房地产价格实质上就是土地、房屋两部分通过市场交易的货币表现 27.土地分等定级 土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合 评定，并使评定结果等级化的过程 28.路线价 路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深 度，求取的该标准深度的若干宗地平均单价 29.经济折旧 经济折旧是由于建筑物以外的如城市规划、现行政策的重大改变等各 种不利因素所造成的建筑物价值的损失 2014 年4 月 26.极差地租 是指租用较优土地所获得的归土地所有者占用的超额利润 27.经济寿命 指建筑物自建成之日起，预期产生的收益大于运营费用的持续期，在 以后的使用中，建筑物的收益不能抵偿运营费用 28.建筑物重建价格 建筑物重建价格是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价 时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常 价格 29.深度百分率 深度百分率又称深度指数，深度百分率表，是地价随着临街深度长短 变化的比率 2014 年1 月 26.房地产价格 是指人民为获得房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值 （交 换价值）的货币表示 27.路线价法 是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准 临街宗地并求取其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行 调整来求取街道量测的土地价值的方法 28.重置成本 是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平， 重新建造与估价对象具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格 29.耐用年限法 是根据建筑物的经济寿命，有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑 物折旧的方法 2013 年10 月 26.房地产 是房产和地产的总称，也称不动产，它包括土地及房屋组成的物质实 物和由此派生出的权益 27.收益法 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其 折现到估计时点并累加，依次估算估价对象客观合理价格或价值的方 法 28.折旧 折旧是指建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素 可能造成价值的损失，利用成本法估计时必须扣除的这种损失 29.标准宗地 标准宗地是指从一个城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深 度、宽度和形状标准的宗地 2012 年10 月 26.交通便捷度 是指交通方便的程度，即距离相同时居民达到该地耗费时间的多少 27.类似房地产 类似房地产是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方 面与待评估的房地产基本相似的房地产 28.余额递减法 又称为定率法，是用某一个固定的比率 （折旧率）乘以尚未折旧的建 筑物的重新建造价格部分，计算每年折旧额的方法 29.基准地价 基准低价是按照城市土地级别或均质地域分别进行评估的商业、住 宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 二、简答题 2015 年4 月 30.影响房地产价格的权益因素 （1）拥有的房地产权利及其行使的极限 （2）房地产使用管制 （3）相邻关系的限制 31.不宜作为可比实力的特殊交易内容 （1）利害关系人之间的交易 （2）对交易对象或市场缺乏了解的交易 （3）急于出售或急于购买的交易 （4）人们法院拍卖的交易 （5）有人为哄抬的交易 （6）对交易对象有特殊偏好的交易 （7）相邻房地产合并的交易