城市规划在调控房价上作用.docVIP

城市规划在调控房价上作用摘要:针对目前我国的房市现状,通过对房价构成和影响因素的相关分析,探讨政府调控行为中城市规划对房价的作用和调控策略,力图为城市规划在平衡房价,促进社会公平,提供参考。 关键词:城市规划:调控;房价;社会公平 中图分类号:TU984.2　文献标识码:B　文章编号:1008-0422(2010)04-0107-02 1、前　言 21世纪初的中国进入经济发展的转折期。经济高速发展,但资本市场尚未成熟,以房地产市场为主导的经济主体支撑着国民经济的整体发展。因此房地产市场成为投资最为活跃、影响关联最为复杂、问题最为突出的市场。如何规范和引导房地产市场良性发展事关经济整体走向。此外,住房作为生活必需品,对其进行合理调控是必要的,事关国计民生。 目前房地产市场存在着大幅波动和房价无限制上涨。据2008年全国统计,中等收入户的房价收入比为8.23,已不具备购房能力。中低收入的居民占全体居民的60%,加上向城镇转移的农民人口,85%的家庭无购房能力(周天勇,2009)。自2005年初至今,我国虽出台了一系列的相关调控措施,多集中在金融、税收、土地管理等方面,而作为与房地产市场物质实体最密切相关的政府行为――城市规划的作用,却未得到实质合理的应用。 2、城市规划调控的意义和现状 工业革命后,城市市场化发展进入一种无序的混乱中,城市规划作为政府规范城市发展的重要宏观调控手段随之孕育而生。城市由生产型向生活型转变过程中,房地产市场的活跃使之成为城市发展的重要市场行为。调控房地产市场行为,城市规划应是最为重要和最直接的手段。 目前,我国房地产市场机制和城市规划制度建设尚未完善,导致房地产市场的畸形发展。孙施文和梁鹤年认为市场的运行依赖“市场理性”,而城市规划更多的来自“社会理性”,城市规划不反对市场效率,但以克服和解决市场追逐效率所带来的问题为己任。然而,目前我国的城市规划多未在制定中主动地考虑对房地产市场行为的调控作用,且带有滞后性和“开发引着规划走”的倾向。 3、房价的构成和影响因素 房价是房地产市场的晴雨表,了解房价构成和影响因素,对定位城市规划的调控作用点有重要意义。 3.1　房价构成 房价由四部分构成,土地价格、开发成本、商业行政运行费用和利润。开发成本和商业行政运行费用,属刚性成本,变化不大。 3.1.1　土地价格及其影响因素 土地价格,是指房屋开发业依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权所支付的全部费用。目前,这部分成本占房价的比重多少尚有异议,国土资源部副部长鹿心社称,目前地价占房价的平均比例是23,2%。而全国工商联房地产商会则称,土地成本占直接成本的比例为58.2%。两者公布的数据虽相差悬殊,但已可以表明地价在影响房价上有较大的作用。 从影响因素看,土地价格分为政府实际控制地价和房地产预期地价两个因素。影响政府实际控制地价,有软、硬件两方面因素。软件方面,政府作为国有土地所有者,相关政策对地价有直接影响,特别是在房地产市场渐趋成熟后,出售土地逐渐成为地方政府财政收入的重要来源。2007年财政,地方政府卖地加上土地几项税的收入占总收入的40.7%(周天勇,2009)。因此政府出售土地的相关政策对地价的影响也随之增强。硬件方面,土地的品质和数量对土地供求有直接影响。城市各地段的自然环境和市政基础设施条件不同,都会影响土地品质。土地供应数量方面,城市本身所处的自然地形条件和城市土地发展政策、规划是其决定因素。 房地产预期地价,直接表现为土地拍卖的最高成交价。土地使用权作为商品进行拍卖,房地产商作为买家,必然对自欲购买的商品进行价值评定和利润评估。而土地的质量或预期质量影响房地产商的价值预期。当然,市场竞争也会产生对预期价值主观刺激。 理论上,政府实际控制地价和房地产的预期地价之间的正负差,影响土地价格的实现。政府作为土地供给寡头,房地产商需适应政府的土地政策行为,因而政府应在相关土地行为上具有较大的调控空间。 3.1.2　利润及其影响因素 房价利润被认为是由房地产商主导的,然而购房者作为利润的直接经济负担者,是利润最终实现的决定者,但同时也是被动执行者,而房地产商则成为主动诱导者,诱导房价利润增长。目前我国房地产业利润率已经偏离社会平均利润率很远。国际上,房地产资本利润率大约在3%或5%左右,而我国则是30%-40%(邹晓云,2009)。 而决定购房者为房价利润买单的主导因素,是实际心理期望值和非正常心理期望值。 实际心理期望值的主要影响因素为住房供求关系、正常心理预期(需求意愿和需求能力)和生活舒适度(此因素属需求意愿细分类,由于其与城市规划调控作用有密切关系,现单独提出予以分析)三