大连市场部分1-1I.ppt

本市宏观经济指标同期增长 经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加，促进了房地产市场的发展。 人均收入逐年递增 2005年国家对房地产市场进行调控，自3月16日取消房贷优惠政策后，又陆续出台了若干房地产新政，主要有3月26日“国八点”、4月7日“国八条”、5月11日“七部委八条意见”、6月1日调整营业税等。大连市政府也紧随其后发布了一系列文件，以抑制房地产过量投资，控制日益上涨的房地产价格。大连房地产业虽在短期内受到一定的冲击，但由于大连市购房者多以自用居住为主，房地产投机行为较少，因此大连房地产市场受政策影响不大。 涨价、加息没有降低购房热情 生活观念的转变，目前市民们已经不再像以前那样把自己当作攒钱的工具，而是越来越注重享受生活，改善生活质量的需求非常迫切，房价和利率的上调不足以阻挡人们对于美好生活的追求； 底气的转变，由于时下的很多购房者属于二次置业，房价的整体上扬也加速了他们现有住房的升值，可以从二手房交易中使自己的购买力得以补充和提升，从而以较强的底气面对物美价不廉； 信心的提升，人们对宏观经济发展前景以及未来个人收入增长的信心在逐步提升，这种提升使人们勇于通过贷款购房方式来实现自己的居家梦想。从这个角度来看，利率上涨提高了购房群体的含金量，确实能起到规避房地产市场的金融风险，减少房地产泡沫的作用。 本市近年土地供应走势 2005年的土地出让面积量明显高于近几年的平均水平。 2005年本市四城区土地供应比例 中山、西岗、沙河口三区土地出让面积减少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多.加上“西拓北进”建设大大连进程加快，一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，甘井子区潜在土地供应量充足。已出让的土地中，用于住宅及公寓的34宗，用地面积245.47公顷，预计形成商品住宅376万平方米，土地用途倾向于中低价位的房地产项目占有较大比例。 本市商品房市场成交同期比较 2005年大连市内四区商品住宅均价涨幅达到13%左右．商品住宅价格增速较快,增幅较大.根据国家发展改革委,国家统计局调查显示,2005年第四季度,全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8%,其中大连在建商品房(涨幅15.1%)及二手房销售价格(涨幅18.4%)，涨幅排行榜中分别列居第二和第一位。2006年第一季度全国第一（15%）。 2005年，商品住宅销售价格涨幅最大的是甘井子区，商品住宅价格上涨了19.2%，楼盘销售速度较快,部分新开的低档楼盘销售火爆, 体房价上升幅度较大。 中山区、西岗区、沙河口区分别上涨了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口区房价受部分中高档楼盘价格坚挺的带动(如星海广场,八一路地带房价一路攀升),房价保持上扬态势。 中山区由于可开发的商品住宅用地供应日趋减少，商品住宅也愈显稀缺。受此影响整体房价上升幅度不大,但部分低容积率和产品规划设计较好的优质大盘价格保持上升势头,受到市场追捧。 甘井子区由于地处市区外围，发展空间、开发潜力大，房价基数低，中低价位商品住宅比较多，因而吸引了中低收入家庭群体，有力支撑了房价上涨。 近年本市商品房施工面积及竣面积走势对比 近年本市开发投资额度走势 本市二手房市场成交同期比较 2005年的本市二手房成交面积相对与2004有所下降，但是成交金额有所上升，由此可见本市二手房的单价成上升趋势。 体验生命的奢华 营销报告 2006.05.8 提案结构 营销背景分析 大连宏观经济分析 宏观政策解读 地产市场分析 竞争项目区域分析 竞争个案点评 客户分析及客户定位 本市豪宅市 深度客户分析 目标客户定位 营销背景分析 大连宏观经济分析 宏观政策解读 地产市场分析 竞争项目区域分析 竞争个案点评 大连宏观经济分析 按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。 本市宏观经济指标——GDP 单位：亿元 单位：元 人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。 人均收入的逐年增长有序的促进了房地产市场的良性发展。 人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。 举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30％计算，可承受房屋总价为30万左右。 同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。 深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安 大连市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。 居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加 固定资产投资增幅41.3％大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。 与其他副省级城市比较 宏观政策解读 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的