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浅谈现代房地产项目成本控制摘要 现代房地产项目成本管理对我国房地产事业发展有着重大意义。随着出让、拆迁方式的变化，土地成本愈来愈高，开放商资金更加紧张，因此要在项目投资、设计和实施阶段，加强投资项目的造价控制，降低工程成本，使企业在激励的市场经济竞争浪潮中处于不败之地。 关键词 房地产项目 成本 工程造价 经济的发展带来基本投资建设的规模不断扩大，中国现代房地产事业对建筑工程项目的全程进行造价控制的需求愈来愈迫切。工程造价的控制管理必须实现国家化，管理人员必须从新的视角来控制与管理工程项目的造价。然而工程造价管理覆盖面太广，而且还是一项很不确定的工作，在实施项目过程中会显现许多不可预料的事项，所以仅仅从控制成本上来做好预防工作是不够，还必须对工程造价的管理全过程实施系统全面的计划与控制。 1房地产项目的工程造价构成与影响因素 房地产项目的工程造价指建设投资一项工程的预期或实际开支等全部固定投资资产费用的总和。具有有建设安装和其他工程费用、预备费、购置工器具及设备等费用与建设时期贷款利息费用。房地产工程造价受政策法规、地区与市场、施工、人员、设计等因素的影响。控制工程造价必须设置合理的控制目标、采取主动措施、结合经济与技术、实施以设计阶段为重点的控制全程的工程造价。工程造价控制包括对决策阶段、设计阶段、实施阶段和全程阶段控制。 2房地产项目的全过程工程造价控制 2.1房地产项目工程造价决策阶段的控制 投资决策是选择然后决定投资方案的过程，对项目各项经济决策和技术的开发、拟建项目的可行性和必要性有着重要意义，通过对不同方案进行经济和技术对比判断做出决定的过程，项目决策的好坏直接关系到建设项目的成败。主要内容有寻找项目、开展市场调查、进行投资评估。正确的项目决策是合理的工程造价的基础前提，它的内容贯穿整个建设过程，是工程造价实施的基础。造价的高低、投资量等影响项目的决策，项目决策的深度反过来影响工程造价控制的效果和投资估算的精确度。 对项目进行可行性评价是对拟建项目系统、全面的分析和论证，在投资前需要对项目有关的经济、社会和技术进行细致的调查，对建成所获的经济效益进行有效的评价与预测，多方案比较和评价，得出如何投资的结论性建议，为投资决策提供有效的科学依据。在决策中要做好项目投资估算和财务评价。项目投资估算指依据相关资料和研究方法，在投资决策过程中，对拟建项目的投资金额进行估计。投资估算可以控制工程设计的概算，为项目资金和贷款提供依据，估算范围包括投资前期、施工建设期、生产经营期的各项费用支出。财务评价是依据国家当前实行的价格体系和财税制度，对项目直接产生的财务经济效益进行计算和分析，制作出财务报表，估算评价指标，考察各项目清偿、盈利以及外汇平衡的财务状况，对此判断财务的可行性。财务评价是协调企业和国家利益的依据，可以预测项目产生的经济效果和承担的风险程度。 2.2房地产项目工程造价设计阶段的控制 工程造价设计阶段控制是全程造价控制的重点。虽然设计阶段费用只占工程成本的1.5%-2%的比例，但是产生的影响却达到76%以上。，控制好设计阶段就掌握了控制项目造价的关键。设计阶段造价控制步骤是设计方案、初步进行设计概算、技术修正设计概算、施工图设计预算、进行造价款项调整设计出变更交底配合性的施工。 设计概算又称施工图预算，指在控制投资估算的情况下，设计单位依据初步设计的图纸，确定和编制拟建项目从筹建到竣工过程中交付的全部费用支出的文件，它是设计文件重要的组成部分，设计概率的内容包括单项工程的综合概算、单位工程的概算和建设项目的总概算。设计概算是制定投资项目计划、确定以及控制投资的依据，经批准的设计总概算是该工程投资建设的最高限额，设计概率控制施工图纸预算，施工图纸预算不能突破该设计总概率。根据设计概率可以对不同设计方案进行经济效益和技术的对比，以此选出最佳设计设计方案。与此同时，设计概算是招标单位编制标底、投标报价和实行造价管理和考核项目投资效益的依据。 设计预算对工程造价起着关键作用，在完成项目使用功能后，设计合理的方案对大幅度降低工程造价成本有着重要作用，可通过单价法和实物法来完成设计预算。在实施设计预算过程中要做好以下工作：在市场调研的基础上依据工程价值的原理分析、评估、决策对项目功能进行充分的定位分析，避免只顾功能不顾成本；采用标准化设计、改进设计质量、提高生产效率，优化方案降低造价成本；在分析限额合理性的基础上按照控制目标进行限额设计。 2.3房地产项目工程造价实施阶段的控制 现代房地产项目实施阶段造价控制分为三个部分：项目招标、施工和竣工结算阶段的造价控制。项目建设实行招标投标是建筑市场完善规范化的重要举措，对选出最优承包单位、降低工程造价成本