房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定..docVIP

房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定 　　[案例]某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。[分歧]本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转