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买房挑选及技巧 目录 一、什么叫做房地产？ 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 拥有房地产产权即是拥有房屋 的所有权和土地的使用权。 谢谢大家! * * 房地产的基本概念 房地产的使用年限 买房资金的预算、收益率 买房位置的地段选择 4 1 2 3 小区环境的优劣比较 户型选择、装修预算 6 5 房地产的基本概念 1 新售房源 现房 期房（楼花） 是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。开发商要具备商品房预售许可证。 是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。 二手房源 已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。 二、商品房的类型 商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。 房地产的基本概念 1 建筑面积： 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积 房地产的基本概念 1 套内建筑面积： 套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积 容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。 绿化率：绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100% 居住用地 使用年限 商业、旅游、教育用地 使用年限 工业用地 使用年限 综合用地或其他 使用年限 50年 50年 40年 70年 房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。 房地产的使用年限 2 房款总价的预算准备 首付几成 根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。 现有资金 自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。 税费 中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。 月供金额 月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。 买房资金的预算、收益率 3 对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。 （平均月租金—每月还贷款）×12／（首期房款＋期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业投资收益越高。 买卖收益率 贷款租金 收益率 买房资金的预算、收益率 3 （卖出价-买入价-税费）／实付买入金额。短期贷款买卖收益最高。 租售比率 月租金／售价。国际上通用的合理租售比在1：250之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益除外。 学校 医院 居住人群 小区环境 超市商场 交通方面 0% 20% 40% 60% 80% 100% 42.3% 49.8% 35% 68.3% 92.5% 98% 在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段 借用李嘉诚一句名言：地段，地段，还是地段！ 买房位置的地段选择 4 交通发达， 小区绿化少， 生活便利 交通一般， 绿化或多或少， 居家舒适 交通欠缺， 绿化优， 居住度欠佳 不同的地段生成的小区环境不同，同样的小区根据地段价位不同。 地段决定价值 小区环境的优劣比较 5 首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。其次要看房子的功能空间配置，是否动静分区，干湿分离，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。 客厅-最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。 主卧室-面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。 餐厅-经济性住宅面积不小于8平方米；舒适性住宅不小于12平方米，且有自然通风和直接采光。 厨房-不小于5平米为宜，舒适经济性约7平米。 卫生间-单卫生间面积不小于4平方米，一边净长不小于1.5米；舒适性住宅相应的指标是4．5平方米。 阳台-主阳台进深不小于1．5米，次阳台进深不小于1.2米。 户型选择、装修预算 6 是不是好户型的四大标准 一、朝南最佳，北方次之，东西方最次。中国古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。 二、动静分区：卧