宝坻商业项目调研.PPT

谨呈：金厦宝坻项目 宝坻商业地产市场调研报告 调研内容 发展规划 根据《宝坻区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，宝坻区未来发展的支柱产业为： 第一产业：绿色生态农业 第二产业：先进制造业 第三产业：金融服务、商贸物流、休闲旅游、会议会展、文化教育等特色服务业 《纲要》中特别指出发展楼宇经济和总部经济：在两个新城规划建设一批高档商务楼宇，打造一批专业特色楼宇，提高楼宇智能化水平。完善商务、商业、物业等配套设施和相关扶持政策，提升服务水平。积极吸引国内外企业到我区设立区域性总部、研发中心、物流中心、结算中心等，推进楼宇经济和总部经济加速发展。力争到2015年引入企业总数达到7500家以上，纳税总额达到50亿元以上。 1.常住人口 宝坻城区的常住人口相对比较集中于中心城区以及老城区。其中，中心城区主要是中高档小区以及部分平房区（集中于南关大街中保楼的西南一带，宝坻政府已经对于这片平房有了详细的规划和拆迁方案）组成，人口密度相对较高，居民素质相对较高，消费能力较强；而老城区主要是由比较陈旧的宿舍楼及大量平房组成，人口密度低，居民素质相对较低，消费能力弱；城南新区由于正处于开发建设的阶段，常住人口较少，主要是区域内原来村庄的原住民。 2.工作人口 中心城区是目前的党政机关、科教文卫等行政事业单位的集中区域，有大量国家公务人员和企事业单位的工作人口，高学历、高素质并且工作稳定，具有较强的消费能力； 3.流动人口 宝坻本地的流动消费群体相对较少，主要是外省市购买宝坻蓝印房而前往宝坻居住，但是这部分客户群体的流动性很高，并且消费品主要集中于日常的生活用品，消费水平一般。 宝坻客户投资习惯分析 此次客户习惯分析的样本主要是通过走访的形式获得，区域包括南关大街劝宝超市周边流动客户、经营商户以及中保楼、华苑等多个住宅小区，获得样本100余个。所得出的结论如下表所示： 时间仓促，难免错漏，敬请指正！ 潮阳花园周边商铺分布 龙熙 帝景 泰达金色领地 沿街底商 凯旋家园 沿街底商 潮阳花园 社区底商 怡购清华园 怡购 华润万家 汇丰广场 购物公园 保集 玫瑰湾 本案 窝头河 本案 进京路 宝平线 南关大街 环城南路 潮阳大道 东城南路 钰华街 津蓟铁路 潮白新河 南三路 环城北路 唐通改线 京沈高速公路 开元路 钰华街 建设路 比例尺 1:500 环城东路 社区商铺 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 小结 人流量较少，以中青年为主 中高档卖场 现代3层大型卖场 2008年 第三代 怡购商业广场——环城南路 —— 休闲、娱乐购物中心 复合建筑群 第四代 汇丰广场购物公园 —— 休闲、娱乐购物中心 复合建筑群 第四代 天赋源商业广场 人流量最大，各年龄层客群都有，但以年轻人为主 宝坻核心商业区 两钢结构仓库改造 2002年 第二代 劝宝超市周边-苑北路 人流量较多，各年龄层都有 古文化游览、购物 中式风格，三层老式楼房 五六十年代 第一代 百货大楼周边-南城路 家庭式购物，小孩较多，人流量稀少 区域性大型卖场，客群以周边小区为主 地下一层，地上4层，现代风格 2008年 第三代 劝宝购物广场-环城东路 客群特征 项目定位 建筑形式 开业时间 核心卖场 宝坻城区的核心卖场较少，其中的劝宝超市是当地购物的第 一选择，客流量最大；百货大楼周边以零售业为主，客流量仅次于劝宝超市。其余卖场因新建，档次较高，但客流量较少，且入驻率不满。 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 值得期待的是天赋源商业广场、汇丰广场购物公园两座大型高档综合购物广场已经开建，陆续会在今年底和明年开张营业，这两座卖场将大大提升宝坻现今商业发展水平。 值得期待 提 升 小结 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 除四大核心卖场外，沿街及社区商铺都为一层底商，以建材、饭馆、日用百货为主，商铺空置情况较少，但人流量低。 小结 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 总体来说，宝坻城区内商业不算发达，现有商业能基本满足中低档客群的需求，较高档的购物场所如怡购商业广场人流量少。 Part3:宝坻客群分析研究 消费人群 消费能力 投资习惯 区域消费人群分析 消费人群 消费能力 投资习惯 2.06% 11 文体 3.56% 19 地毯 6.55% 35 塑料 6.93% 37 建材 8.43% 45 家具 9.36% 50 食品 28.09% 150 机械制造 35.02% 187 服装 比例 数量（个） 行业 宝坻区行业业态构成 根据图表可以得出，宝坻区产业多属于粗放型、劳动密集型企业，用以满足衣食住行等基本消费，缺乏高科技企业、集约型、技术和资本密集型企业。 区域内常住人口以日常生活消费品为主，消费能力相对较弱（但是在这部分客户群体中，存在着大量的潜在住房消费群体，在宝坻政府大跨步进行城区