产品体积率.doc

容积率 对应的建筑形式或可能的建筑组合 产品品质 组合产品的配比 合适的建筑形态和单元户数 低于0.3 独栋别墅 高档 0.3-0.5 独栋别墅 环境中等,如果穿插部分双拼 联排别墅,环境会很舒适. 根据不同类型产品的成本 市场销售均价测算最大成本利润率来确定组合产品的配比 0.5-0.8 一般的双拼 联排别墅 如果组合一些3-4层 局部5层的楼中楼品味就相当高. 0.8-1.0 4-5层的花园洋房 如果组合一些联排别墅 6层电梯洋房可提升档次 1.0-1.3 6层多层 环境一流 1.3-1.5 6层多层 环境一般的正常多层,如果穿插一些小高层,环境会是一大卖点. 1.5-2.0 正常多层+小高层 环境中等 板楼一梯二户 2.0-2.5 正常的小高层 高品质,舒适度高,如果穿插些18层以下的高层,环境会提升不少, 板楼一梯二户+少量点楼 2.5-3.0 小高层+二类高层(18层以内) 较高高品质,舒适度较高,局部加些一类高层,可提升环境的舒适度 板楼为主较为舒适 3.0-3.5 高层 较高的高容积率 舒适度还可以. 一梯多户的点式联体+少量板楼 3.5-4.0 高层 高容积率 品质一般,舒适度降低. 一梯多户的联体+少量板楼 户型舒适度若要较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理 4.0-4.5 高层 高密度 品质受限,舒适度低,人口密度大,销售受阻 一梯8户以上的塔楼+塔板,户型难以出彩 4.5-5 高层 高密度 难以实现, 容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大 上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型. 对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广 就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。 1.2----1.8的容积率亦可做 联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合. 一 项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则： 较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积； 本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。 规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。 二 容积率的确定应融合下面问题： 市场的 开发战略和项目定位的 技术的 开发节奏的 三 技术层面，谁在影响容积率？ 社区规模的大小，地块的形状？ 项目规划结构和规划的布局形式？ 项目产品类型的组合？ 项目所处区域的纬度？日照间距的情况？ 户型的设计和组合问题？ 容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。 四 社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？ 规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松 看地块与周边的相邻建筑的关系 看地块的形状，以及需要退让的尺寸 往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸 它往往决定： 地块与周边建筑的退让关系； 地块退红线的尺寸问题； 地块内部的规划结构和建筑布局问题； 平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？ 设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。 五 容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一 因为不同的定位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发强度和市场表现。 我们会更加理性的来判断不同背景、资源、成本等条件下，应该如何确定容积率 项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可实现度、项目开发战略因素同样重要。 将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 六 我们需要理解容积率的那些问题？ 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? 对比的项目多