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对土地批租制度批判意见批判所谓土地批租制度，指的是土地所有权人一次性出让(租)若干年限的土地使用权，并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和的一种土地租赁制度。土地批租制度并非英国“殖民地政策”的产物，也不是英国为香港量身打造的；批租制度下的“有限年期”(目前我国规定的最长期限为70年)以及“到期收回”等规定，中外都有惯例可循。 最近几年，土地批租制度遭到了诸多批判。综合起来，批评者的意见主要集中在以下三个方面：一是中国内地的土地批租制度是从中国香港照搬过来的，它是英国“殖民地政策”的产物，是英国为香港量身打造的；二是土地批租的有限年期(目前我国规定的最长期限为70年)规定没有惯例可循，也是不合理的；三是土地批租制度的“到期收回”等规定违反宪法。 我们对上述批评意见不敢苟同。我们认为，如果要批评一项制度，可以实事求是地进行，拿出有说服力的证据来。本文不打算争论“是非”，只讨论“有无”。 一、土地批租是“殖民地的产物”吗? 周珂、刘福垣、汪利娜、周其仁、刘维新等学者认为，土地批租制度是英国人发明的，是专门为香港这个曾经的殖民地量身定做的，英国本土和其他国家都没有这项制度。 我们查核的大量中、英、日文资料表明，美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等很多国家，都有土地批租制度。土地批租制并非英国专门为香港这个曾经的殖民地打造，香港并非世界上最早推行土地批租制的地方。 实际上，土地批租制是英美法系乃至大陆法系的一个组成部分。按照我们查到的资料追溯，在16世纪以前，英国就存在批租制。在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是Feesimple absolute in possession，通称freehold(可译为自主持有或者永业权)；另一种是Term of years absolute，通称leasehold(可以译为租赁持有或者租业权，日本人一般译为不动产租借权)。它们分别称为自主持有地产权(Freehold estate)和租赁持有地产权(Leasehold estate)，两者具有共同的性质。 从实践看，当今世界上很多国家都实行土地批租制度。如美国、英国、澳大利亚、新加坡、马来西亚、新西兰等国家，批租地契一般为99年期，期满后，土地连同地上产业无偿收归国有(这方面的详细讨论，参见刘正山：《土地批租制度是殖民地政策的产物吗》，《中国土地》2005年第12期)。 二、“有限年期”的规定有没有惯例可循? 关于土地批租的期限及相关问题的法律法规主要有1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称“暂行条例”)和1994年颁布的《城市房地产管理法》。譬如，《暂行条例》第12条根据土地的用途不同，对各类用途的土地使用权最高年限作了规定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。 然而，一些学者认为，土地批租的有限年期(目前我国规定的最长期限为70年)规定没有惯例可循，也是不合理的。譬如，中国房地产协会会长杨慎认为：“70年收回土地的同时，连同地上建筑物一并收回，这个法律的作用是对个人财产的剥夺；因此，土地住宅的使用权应该是无限的，所有权是国家的。”中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长赵红梅认为：“中国内地最高70年的土地使用年限是参照香港港岛及南九龙最高75年批租期限来确立的(比香港的略短)，应该将土地年限届满国家收回土地使用权限定在狭义的公共利益这一很小的范围。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣认为，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。 我认为，土地批租的重要特点之一就是“有限年期”，中外皆有惯例可循；中国土地批租“年期”的规定并非“拍脑瓜”确定的。 (一)土地批租的有限年期特点，中外皆有惯例可循 土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。批租制度与永租制度的重大区别是，前者有年期，后者无年期。土地批租的有限年期特点，中外皆有惯例可循。 例1，新加坡 前文已经指出，新加坡的土地批租年期有两种：99年和999年。不过，一般采用的99年期。譬如，根据陈业主编的《新加坡土地管理制度考察》(地震出版社1992年，第19页)说：“新加坡的国有土地采取招标办法出让，租期一般为99年，99年以后，连同地面建筑物一并收回。” 例2，英国 批租年期使用最多的是99年。譬如《资本论》第三卷第六篇第三十七章说：“在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按九十九年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。” 例3