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第九章 建设用地规划管理 第一节 建设用地规划管理的概述 一 建设用地规划管理的概念 概念：城乡规划行政主管部门根据法定程序制定的城乡规划和国家、地方的法律法规通过法律的、行政的手段，按照一定的管理程序，对城市规划区范围内建设项目用地进行审查，确定其建设地址，核定其用地范围及土地利用规划要求，核发建设用地规划许可证的行政行为。 二 城市用地的特性 城市土地是指城市规划区范围内的用地，包括工业、居住、公共服务设施、仓储、对外交通、道路广场、绿地、水域农田及其他用地和特殊用地。 就行政区划来看，城市土地包括城区、郊区和市辖县。市区土地则包括城区和郊区，不包括市辖县。 从开放程度来看，城市土地被分成三个层次：内层、中层和外层。 土地资源的稀缺性 城市土地利用功能的多样性 城市土地利用的可变性 土地利用的关联性 城市土地利用制度与建设用地规划管理的关联性 ※建设用地规划管理与土地管理的联系与区别？ 建设用地规划管理是对建设工程利用土地，按照城乡规划进行选址，根据建设工程用地要求确定用地范围，协调有关矛盾，综合提出土地利用的规划要求，保证城乡各项建设用地按照城乡规划实施。 而土地管理则是负责土地的利用、划拨和出让，受理土地利用权的申报登记；进行土地清查、勘察、发放土地利用权证；制定土地利用费标准，向土地利用者收取土地土地利用费；调解土地利用纠纷；处理非法占用、出租和转让土地等。 建设用地规划管理与土地管理的联系在于管理的过程，前者管理的成果是后者在城市规划区审批土地的重要依据。 《城乡规划法》规定，在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效。 三 建设用地规划管理的范围 规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。 划定城乡规划区，要坚持因地制宜、实事求是、城乡统筹和区域协调发展的原则。 四 建设用地规划管理的作用 1.合理利用土地，保证城乡规划实施 2.节约城乡建设用地 3.实现城乡建设的综合效益 4在实施中深化城乡规划 第二节 建设用地规划管理的内容 一 建设用地选址规划管理 （1）经批准的建设工程项目建议书。 （2）城乡规划要求。 （3）相关专业规划要求。 （4）公共服务设施配套要求。 （5）环境及景观要求。 （6）综合管理要求。 二 建设用地规划管理内容 1.控制土地利用性质 2.核定土地开发强度 （1）容积率 ※概念：容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值，或单位建设用地面积上所获得的建筑面积。 ※影响 ①自然环境影响：建筑容积率过高，建筑体量过大，不利于 和下风向建筑日照、采光、通风和绿化种植，这种影响负面效应在居住区建设中尤为突出。 ②人工环境影响：在一定时期内，地区供水、供电、通讯、排水等市政设施供应能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量过大，容易造成设施供不应求。在文物、建筑保护单位周围和历史风貌保护区，建筑过高、体量过大，必然会对环境造成破坏。 ※确定容积率应考虑以下因素： ①规划因素 ②区位因素 ③经济因素 ④环境容量 ⑤政策因素 （2）建筑密度的核定 ①用地性质 ②容积率因素 ③环境质量要求 （3）核定其他土地利用规划管理要求 （4）确定建设用地范围 （5）城乡用地调整 第三节 建设用地规划管理程序 一 建设项目选址管理范围 二 审核建设项目选址意见书的程序 三 申请建设项目选址意见书的操作要求 1.申请建设项目选址意见书需提交的资料 （1）（2）（3）（4）（5）（6） 课本P132 2.申请建设项目选址意见书工作程序 课本P133 四 审核建设用地规划许可证的程序 1.土地使用权无偿划拨方式下建设用地规划许可证的办理程序 土地使用权获得方式：土地使用权无偿划拨、有偿转让。 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨用地的分类： ①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。 法定的划拨用地的建设用地规划学科正办理程序： 课本P133 2.土地有偿使用的方式下建设用地规划许可证的办理程序 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌出让或者双方协议的 方式。 土地有偿使用的方式下建设用地规划许可证的办理程序： 课本P134 综上所述，审核建设用地规划许可证的一般程序如下： （1）审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸等是否完备； （2）审核建设工程设计方案或修建性详细规划是否