房地产开发项目财税疑难问题处理分解.ppt

土地增值税筹划技巧 1、项目分解转让 不动产与附属设施分开出售 （1）附属设施不计算缴纳土地增值税 （2）提高附属设施价款，控制不动产价格 2、精装修 （1）房地产开发企业销售已精装的房屋，其装修成本可以计入房地产开发成本，且可以加计扣除。 （2）如果将精装修房屋分劈为销售毛坯房与代装修劳务，则装修成本不能加计扣除。 （3）是否精装修的决策：主要考虑装修成本占装修收费的比重。 土地增值税筹划技巧 3、售楼部、样板间 （1）利用开发产品作为售楼部、样板间的，其建造成本、装潢费用可以计入开发成本扣除。 （2）临时搭建的售楼部、样板间，其成本可以计入开发间接费用处理。 4、公共设施 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交政府。公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 土地增值税筹划技巧 5、代收费用 县级及县级以上的人民政府要求房地产企业在售房时代收的各项费用，处理原则如下： （1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。同时在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 （2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 土地增值税筹划技巧 6、关于房地产开发企业注销前有关企业所得处理问题的公告（国税总局公告「2010」29号） 房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题处理原则： （1）房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。 土地增值税筹划技巧 （2）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 注：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 土地增值税筹划技巧 项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 （3）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 土地增值税筹划技巧 （4）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 注意：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 房地产项目税收筹划与会计核算 五、公共配套设施费【指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施支出】【包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出】 1、不可经营公共配套设施 消防设施 水泵房 水塔 锅炉房 居委会 岗亭 自行车棚 变电所 其他 2、可经营公共配套设施 幼儿园/托儿所/学校 邮局/医院 图书馆/阅览室 健身房 游泳池 球场 其他 3、其他配套设施 人防工程设施 地下室 地下车位/车库 其他 房地产项目税收筹划与会计核