产权式物业综合法律规制的必要性探析——以内蒙古包头市产权式物业开发为视角.pdfVIP

2012年第9期 前沿 No．92012 Forward SumNo．31l 总第311期 Position 产权式物业综合法律规制的必要性探析 ——以内蒙古包头市产权式物业开发为视角 杨玉英(内蒙古科技大学文法学院，内蒙古包头0140lo) 【摘要]产权式商铺或产权式酒店、公寓等产权类物业，以其特有的开发价值，快速地在我国大中城市发展。但在其开发 使用过程中，各地不断涌现出投资者与开发商、投资者与经营管理公司的群体性纠纷，投资者权益辱导不到保护与救济，造成 资源财产浪费，影响参与各方的信心，需要国家及相关部门出台政策和法律，对其进行综合性规制。本文从分析包头市产权 类物业开发和使用中存在的问题人手，阐述对产权类物业进行综合规制的必要性，以期指导经济活动实践。 [关键词]产权式物业；商铺；酒店；法律规制；必要性 [中图分类号】D912．29 [文献标识码]A [文章编号]1009—8267(2012)09～0058—03 近年来，在我国出现了产权式商铺或产权式酒店、公 电脑城)专卖电子类产品；接着是大型购物商场，如王府 寓等产权类物业，这是一种产权与使用经营权相分离的商 井百货等；然后又有产权式酒店和公寓出现，如万虢大酒 业房地产开发模式，也是普通投资者的一种投资产品。房 店和水清木华公寓，等等。到现在该类物业开发的核心理 地产开发商将其开发的大型商厦自主分割为许多小单元出 念已变成商业地产的证券化和无形化，成为普通投资者的 售给投资者，投资者分散取得被分割单元的所有权，但在 一种投资理财产品。在包头市的主要街道，近年新起的大 约定期限内，必须将其所有的分割单元交由开发商或管理 型商业地产和公寓大都用这种方式开发出来，而且目前还 公司包租或委托其进行统一经营管理，开发商或第三方按 有这样的物业形式不断被推入市场。这种房产开发方式能 约定向投资者支付固定的租金或收益。¨o一般情况下，这些 够聚合资金和分散风险，特别是公寓还能满足现代s0H0 被分割出售的小单元之间并无墙隔离，开发商或管理公司 族的过渡居住和理财需要，有一定的社会价值，从长远看 为确保租赁收益，会在要求投资者不得提前解除合同的前 也符合市场发展的基本规律，似乎是一个同时照顾到投资 提下，将商厦整体转租给某一具备经济实力的承租商，或 者、开发商或管理公司和承租商三者利益的“三赢”结 按照商铺经营规划招商给大小经营者经营使用。该种地产 果，但目前的开发使用实践证明，这一结果难以实现。这 开发形式最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近是因为，产权式商铺或房产的价值更多地体现在商业营运 年才开始出现在国内一些发达城市，因其符合地产开发快 价值上，即给投资者带来资产收益，这对产权式物业销售 速融资、中小投资者量力投资、商家集中经营的多重需求， 后的经营利用提出了更高的要求。开发商基于快速融资的 以不可阻挡的势头在全国发展起来。其中产权式商铺显现 需要，以承诺高回报把房产甩给投资者，但投资者的投资 出的问题较多，2006年5月22日，被建设部以指导性意见收益靠商户与管理公司的良好经营运作才能实现，不同的 加以限制，随后南京、上海等城市出台政策禁止，但各地 ’运营方式和经营项目，有着不同的经营效果。而商业经营 地产界依然不时有此种开发形式出现，尤其是中西部地区 需要一定的成长期，一旦经营业绩未达到预期，投资者与 的发展方兴未艾。至于产权式酒店和产权式公寓，在一些 开发商和经营管理公司的利益冲突在所难免，包头市以及 有旅游优势和商业发达的城市逐渐成为新宠。 全国各地反映出的开发纠纷与房产经营事件，无论是数量 还是社会影响都需要我们给予关注。事实上，产权式物业 一、包头市产权式物业开发和使用的现状 模式在我国仍然处于粗创阶段，其完善还有很长的路要走， 内蒙古包头市从90年代末开始出现这种商业地产开发 对于其间已经累积的经验成果以及暴露出来的诸多问题， 模式。最早主要