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土地增值税清算办法培训提纲 一、土地增值税清算办法 改革开放三十年以来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场也随之得以逐步发展壮大起来。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。国务院于1993年12月13日，发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。条例从1994年1月1日开始施行至今，其间国家对土地增值税的相关政策进行了一系列的调整2003年，要求房地产企业按照预（销）售收入的1%-2%的比例进行预征；2006年12月1日起，对二手房交易开征土地增值税；2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作；2009年5月12日发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），为进一步加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。关于土地增值税清算有关问题的通知至此，土地增值税全面清算工作已势在必行，土地增值税征缴将予严格执行。对全部竣工完成销售，或整体转让未竣工决算的房地产开发项目以及直接转让土地使用权的，明确为纳税人应清算的范围；对纳税人已竣工验收的房地产开发项日，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。与转让房地产有关的税金土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的开发企业转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售房地产收入两种形式。187号文则以所有权是否转移作为认定标准，明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，若产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号拆迁安置土地增值税计算问题房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。依照条例规定扣除项目具体包括：为取得土地使用权而支付的地价款及其税费；开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）；开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）；与转让房地产有关的税金。187号文明确了2种不予扣除、2种准予扣除和1种核定扣除的情况： 对扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，不能提供合法有效凭证的，不得扣除；对房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国税函[2010]220号房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。对与清算项目配套有关的公共设施，三种情况下可以扣除：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本