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中国房屋建筑业现状分析 （一）行业简介 在国民经济行业分类中，“房屋建筑工程行业”是“建筑业”的一个子行业，“房屋建筑”包括：居民住宅、商业用建筑物、宾馆饭店公寓楼、写字楼办公用建筑物、学校医院、旅客等候厅、室内体育和娱乐场馆、厂房仓库、其他房屋和公共建筑物。 按用途将建筑业企业房屋建筑分成六类：住宅房屋建筑、办公用房建筑、商业建筑、公共建筑、工业建筑、其他建筑。其中，商业建筑、公共建筑、工业建筑可再细分，其他建筑则包括人防工程、厕所等。 用竣工面积与存量建筑来说明各细分行业的规模，首先佰采网统计了2000-2015年房屋建筑各细分行业竣工面积： 图1：房屋建筑业各细分行业竣工面积占比情况（亿平方米） 注：数据来自国家统计局、《中国建筑业统计年鉴》，2004-2014年数据来自于国家统计局，2000-2003年各板块数据是根据年度竣工面积总数数据和2004年各板块的比例推算而得。 可以看到，2015年虽然行业下行非常明显，新开工面积减少了11%，但年竣工面积仍达到42亿平方米，与2014年持平。此图不仅描述了各年份各细分行业的竣工面积，还可以非常清楚地看到各行业的占比变化情况： 住宅始终是房屋建筑中第1大板块，2015年竣工面积近30亿平方米，历年来在房建总竣工面积中占比都超过50%，且这一占比不断增长，从54%一路增至67%。 工业建筑是第2大板块， 2015年竣工面积5.5亿平方米，近年来占比不断缩减，从21%减至13%。 商业建筑是第3大板块，2015年竣工面积约3亿平方米，历年占比6%左右，占比相对稳定。 办公用房、公共建筑是第4大板块，2015年竣工面积约2亿平方米，这两个细分行业的占比都在不断缩减，基本上都从8%减至5%、6%。 从总体建筑存量数据来看各细分行业的占比结构：2000-2015年我国房屋建筑存量总计360亿平方米，2000年之前的存量约为160亿平方米，总计建筑存量520亿平方米。假设2000年之前的存量结构与2000年之后一致，那么，我国房屋建筑业各细分行业建筑存量总额及占比情况如下： 图：各细分行业建筑存量及占比 注：2000年前的比例结构是推断假设而得，推断结构应该与实际情况差异不大，根据2000之后各行业占比的变化趋势，上图中可能的偏差是，可能会略微高估住宅房屋建筑的比例、低估工业建筑的比例，但商业、公共、办公用房的比例应该差不多。 商业建筑中，建筑存量最大的是商厦（近50%），其次是宾馆；公共建筑中，建筑存量最大的是学校（50%左右），其次是文体娱、医院。 从单位面积的竣工价值来看，房建各细分行业差异较大：其他建筑（人防工程、厕所等）和公共建筑的单位竣工价值最大（1800-2000元/平方米），工业建筑和住宅房屋建筑的单位价值最低（1300-1600元/平方米）。 公共建筑与商业建筑的细分行业中，文体娱（文化馆、体育馆、娱乐场馆）、商务会展中心、医院的单位竣工价值最大。 图5：2015年公共建筑、商业建筑的单位面积竣工价值对比（单位：元/平方米） （二）房屋建筑业下行分析： 2015年，是中国经济发生巨大转变的起点，经济新常态的特征逐步显现，经济增速总体下行，从数据统计看，虽然经济依然取得了很好的增长，GDP增长将近7%，但产业结构不合理， 传统产业的投资巨大和产能过剩，让人们的实际体会与统计数据存在很大的差异，传统企业在产能过剩背景下的日子日趋艰难。这一年，建筑企业经受了巨大的挑战：行业总体市场需求减少、企业之间市场竞争更加激烈、市场萎缩逐步显现建筑业产能过剩等，这些都困扰着建筑企业和建筑从业人员。 2015年以后，房屋建筑市场将从高度增长逐步变为缓慢增长，再逐步萎缩下降。基础设施建设空间较大，但资金来源成为一个巨大障碍。其他基础设施，如电力、水工、水电等的建设高潮已经过去，更新改造的需求不会带来建设量的增长，维持目前的建设投资水平已属不易。而工业建筑发展空间存在行业差异，传统行业的建设量将回落，新兴行业的发展在装备和技术，虽然会带来一定的建设量，但其重点不在建筑。工业建筑的领域很多，各细分行业差异很大，转型升级业务在未来的空间还比较大，而传统和低端领域给建筑带来的业务空间很小。 从三大建设市场的情况，我们隐约看到建筑业下行是一种必然，倾巢之下难有完卵，建筑企业需要调整心态，从过去的高增长惯性中走出来，利用新的平台和机会，把2016年定义为企业发展新阶段的起点，过去的市场、政策环境、模式已经不再适合新的环境和形势了。