如何做好业委会工作.docxVIP

谈谈如何做好业委会工作依据目前国家出台的有关法规、政策和文件，业主委员会作为小区业主大会的执行机构，本身并不具有独立的法律地位，但是业主委员会对于小区维修基金的管理、物业公司的选聘和业主的权利维护担负着至关重要的责任，而小区的维修基金更可高达数百万乃至数千万。所以客观上要求业主委员会具有高度的责任感和专业知识，其工作也需要耗费大量的时间和精力。目前业主委员会因为不能拿津贴，或者只是象征性地拿一点补助，所以业委会工作形成了一个志愿服务的态势。似乎业主委员会工作做得好理所应当，而做得不好则人人唾骂。由于业主委员会的非专业性，通常缺乏物业管理所必需的法律、经济、管理和工程等方面的知识，所以很难对物业公司发挥强有力的监督和管理作用，对于小区公用收益是否规范，日常服务是否合格，维修基金使用是否合理等问题常常感到异常棘手。社区民生工作关系到千家万户，业委会工作是否有成效对于社区的和谐稳定发挥着决定性的作用。本文结合自己几年来从事业委会工作的实践，从以下七个方面分析和讨论如何做好业委会工作，企望能对同仁有所帮助。找准定位，以开放包容的态度看待业委会工作业主委员会虽然说是小区的业主自治组织，但是却缺乏明确的法律地位，它既不是法人组织，也不是非法人组织。而且业主组成复杂，利益冲突极难协调。业主委员会执行力严重不足、运行资金匮乏，难以处理错综复杂的社区矛盾和治安案件。用句顺口溜来描述，业委会可以说是“权力等于零，责任无穷大；待遇没一点，麻烦始终缠；做好少见夸，做差尽人骂”。在充当这样一种“受气包”的艰难条件下，如何做好业委会工作，首先必须明确业委会的定位。社区日常管理最主要的是“三驾马车”，即居委会、业委会、物业公司。从法律层面来讲，居委会是小区居民的自治组织，业委会是小区业主大会的执行机构，物业公司是小区聘请的管理单位。三个机构共同服务于小区业主和居民。社区管理无外乎人、财、物三个方面，根据相关法律规定，居委会的职能是人的管理，业委会管理的是财（维修基金和公共收益等），而物业公司主管的是物（社区的公共设施等），相当于小区的管家。用一个空间直角坐标系来表示，业委会的定位就很清楚了。图1表明，结合到业委会的责任与现实情况，业委会就是空间坐标系的坐标原点O，它不具有实际的权力，但离开了业委会，社区工作就将分崩离析。明白了业委会的准确定位是坐标原点，就会懂得业委会一切工作的开展都要向坐标系的三个维度寻求帮助和支持。所以小区工作的核心在于居委会、业委会、物业公司形成“三位一体”的有机整体，这样才能构筑起解决居民需求的基础平台。一些小区业委会工作之所以不能顺利开展，就是不能找准自己的定位。盲目追求“做大做强”，结果造成与居委会、物业公司之间的矛盾加剧。故而应该牢记业委会的要旨在于“做稳做准”。明确分工负责制，健全业委会工作条例规章社区工作经常会出现“公说公有理，婆说婆有理”，而“清官难断家务事”，面对一些非原则性的意见分歧，很难说谁对谁错，这就会产生很多扯皮和推诿。为了尽可能避免这一情况的出现，业委会必须明确分工，实行“谁分工，谁负责”的制度，对于没有明确分工的事项，可以尝试推行“谁提出，谁解决”的方法，这样可以避免很多无谓的纠纷。业委会一般为七人，分别负责维修、安保、财务、会务资料、绿化、保洁，而主任负责全面工作。七个人按照分工开展工作，并和居委会、物业的对应负责人联系。业委会主任是整个业委会的核心和关键。主任要有乐于奉献的精神和开放包容的心态，善于用人之长，维护业委会内部团结以及对外的良好合作。业委会印章包括三枚公章和2-3枚私章，公章有业主大会章、业委会章和财务章，私章为主任、副主任章。业主大会章具有一定的法律效力，一般应由主任保管，负责对外签订合同、维修基金公示等用印。业委会章不具有法律效力，用于小区内部事务的用印，例如业委会公告、“三位一体”决定与公告等。财务章由财务委员保管，用于银行存取维修基金。私章由本人自己保管，主要用于银行维修基金支用和存取。通常在业委会组建时，居委会即会帮助提出相关的规章制度，通过业主大会表决形成小区《业主大会议事规则》、《维修基金管理规约》、《业主公约》等文件。其中最敏感和重要的是维修基金的使用权限，业委会办公经费和会议费。考虑到物价不断攀升，在提出制度时就应该留有一定的余量，否则今后想要增加额度会极其困难，业委会运行也会捉襟见肘。住建部和上海市政府的法律、法规以及指导性意见对业委会的制度化建设具有重要的指导作用，但也会遇到一些关键性的细节不够明确的情况。对此情况，业委会可以在相应政策的框架内，制定出进一步的细则，如《印章管理制度》、《档案管理制度》、《财务制度》、《会议制度》、《纪律处分条例》等。坚持党和政府领导，增强法律意识和管理水平在中国革命和经济建设的长期实践中，中国共产党始终坚持为人民服务的宗旨，积累了群众路