世联X年长沙兴汝金城总结与2012营销执行方案.pptVIP

2011总结与2012营销执行方案;本报告的技术思路;2011目标回顾;2011目标达成;剩余货量;2012目标;价格目标：;目前销售状况;目标测试;目标下的问题;本报告的技术思路;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;小结;营销总结;营销总结;营销总结;一批开盘前，明德中学至善教育基金成立活动，预热开盘。;二次开盘前，“红色青春，情牵湘西”助学行。配合报纸、电视台、网络进行新闻报道和炒作，同时在营销中心配合送礼活动，获得了业主的高度评价;营销总结;营销总结;营销总结;营销总结;小结;营销总结;营销总结;营销总结;进线客户渠道;营销总结;营销总结;营销总结;需要解决的问题：;本报告的技术思路;客户分析;客户多为国企和私企职工，国企占32%，私企占32%。工作地在省政府，红星商圈，井湾子等地，外地客户占有一定比例。;客户学历较高，本科为主占64%，其次是大专占24%。年收入最主要集中在5万-10万占56%，其次是11万-20万占24%，;约40%客户单身或两口之家，有子女的客户以学龄前和幼儿园为主，多数客户非常关注教育。;认知途径：围挡网络友介道旗报纸短信其他;报纸：潇湘晨报长沙晚报 网络：0731fdc 好房子搜房;地段地铁学校园林产品;客户户型排序：二房三房四房一房、五房;项目客户主要来自天心区、地州市及雨花区的政府机关及企事业单位、私营企业、个体户，占到客户的绝大部分。 客户群非常看好本项目的前景，对地段、地铁、学校等资源认知度较高。 客户的学历较高，看报、上网的比例较大，比较关注教育。 客户面积需求主要集中在80—95㎡的二房、110—130㎡的三房。;客户分析;客户分析;客户分析;未成交客户分析总结;2011年总结;本报告的技术思路;①宏观大势;当前全国房地产市场正步入调控下的淡市： 多数城市房价快速上涨势头得到控制，二三线城市下半年价格增速放缓，全国已有多个城市出现显现下跌趋势，本轮调控效果逐步显现。;2011年市场表现回顾：上半年价量双涨，下半年增长停滞渐入衰退 上半年受政策调控后显现出的影响有限，价格仍稳步上涨突6000元/平米大关破再创新高，下半年7月增长停滞，成交量连连下滑，当前明显转冷;;价格（元/㎡）;;;;价格走势;未来市场走势预测：预计明年年底长沙将走出低谷，逐步回暖 预计明年下半年起，本轮政策影响将逐步消化，外部政策及经济环境也将逐步放松，市场将走出低谷，本项目此时入市恰逢其时。;未来市场预测：明年大量项目预计在10月集中放量，市场竞争激烈 预计明年下半年，外部环境逐步放松，市场初步回暖，将会有大量持销项目集中放量，部分当前筹建项目也会在年底放量供应，市场竞争激烈;大势小结：;②竞争分析;芙蓉南路;省府板块区域特性——发展前景省府板块作为融城先锋区域，区域前景广阔，投资价值大，地州市客户多，未来形成大型商业圈的前景巨大，随着地铁1号线、城际轻轨的建设，本板块发展将更加快速。;板块内2011年销售量：约82万㎡。平均每月68308㎡。随着调控的加剧，自8月份后，每月成交呈现下降趋势。目前，各项目月均去化一套左右。;板块目前均价：6406元/㎡。区域自8月份后，成交均价呈现下降。整体来说，销售均价比较平稳。;受到市场影响，许多项目推迟开发周期，集中在明年9月份后上市。上半年，区域整体供应量约33万方。下半年，销售压力急剧增加，供应量达到50万方。;省府板块热销户型;7月新推，约为6万方，面积为85—165㎡;竞争对手锁定;;绿地公馆：高端形象、高品质打造，价格标杆;奥斯卡：均价：5700元/㎡;户型产品：产品以75—130㎡二、三、四房为主，户型紧凑、实用，比较适合首次置业人群喜好。;营销策略： 推广上：定位明确：波西米亚风情小镇，以地铁口为核心卖点，强调 项目的地段、地铁。 价格上：采取低于本项目的价格，实施价格跟随，突出高性价比，分流本项目的客户。 展示上：将营销中心建在本项目旁边，分流本项目客户。 产品上：通过紧凑、实用的户型产品，实现市场补缺。;鑫远熙山：销售均价6700元/㎡;项目户型特点：;;主要竞争对手;利用高端展示、高品质打造是标杆项目实施挤压主要手段，利用性价比分流本项目客户，是区域竞争对手的关键策略。;竞争总结：;本报告的技术思路;豪华综合体的价值体系;综合体价值—规划;综合体价值—商业;综合体价值—超百米地标写字楼;综合体价值—星级酒店;综合体价值—高尚住宅;综合体价值—学校配套;项目作为城市豪华综合体的价值;50万方城市豪华综合体;项目发展的战略思考：;他山之石，可以攻玉;成功案例借鉴 深圳华润中心;;定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”;华润中心