第四篇 市场法.pptVIP

第四章 市场法 THE MARKET COMPARISON APPROACH 目标： 熟悉市场法的基本原理，搜集交易实例和建立价格可比基础。 掌握可比实例的选取、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。 一、基本原理 1.概念 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值 类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。 交易实例：已经发生了交易的房地产。 可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。 2.理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。 因此，可以利用与待估房地产具有替代关系的比较案例的价格，来推测和判断待估房地产的市场价值。 3.修正内容 --- 交易情况修正； ---- 交易日期修正； --- 房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。 4.步骤： [1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格 5.估价公式 设可比实例房地产的已知成交价格为Vc，待估房地产的价格为Va。比较修正的项目有交易情况、交易时间、房地产状况等。设上述三项修正系数分别为α、β、γ，则 Va = Vc·α·β·γ α=待估房地产（正常）交易情况条件指数/比较案例房地产交易情况条件指数 β=待估房地产估价时点条件指数（价格指数）/比较案例房地产交易日期条件指数（价格指数） γ=待估房地产状况条件指数/比较案例房地产状况条件指数 6.适用范围 具有交易性的房地产 房地产市场发育成熟。 有充裕合适的交易案例资料 数量充足；质量合格；资料可靠。 二、估价步骤 1.收集交易实例 全面性、完整性 准确、真实性 累计性 多途径性 案例的搜集途径 查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料； 查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息； 查访房地产经办人或交易当事人； 查阅房地产网页； 同行之间相互提供有关信息资料； 其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。 2.选取可比实例 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。  所选的比较案例应符合下列基本要求： 地点上相同或相似。 与待估房地产的用途。 规模相当。 与待估房地产的建筑结构相同。 档次相同 权属性质相同。 比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近，相隔一年以上不宜采用。 交易类型与交易目的相近。 交易案例是正常交易或可修正为正常。 3.建立价格可比基础 换算处理应包括下列内容： 统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％，按月付息）。 统一采用单位（单价；幢；套；床位） 统一币种和货币单位； 统一面积内涵； 如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格×套内建筑面 积 / 建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积价格×使用面积 / 建筑面积 统一面积单位。 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ? ? 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 ? ? 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0? ? ? 平方米下的价格＝坪下的价格÷ 3.30579 ? 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为8％ ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币 ） 1．统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准