资产评估实际问题.docVIP

一、机器设备评估 被评估设备购建于2005年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2008年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： (1) 2008年该类设备的购置价比2005年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。 (2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为25%。 要求： ① 根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 ② 计算被估设备的评估值。 二、房地产评估 1. 某宗地为“七通一平”，面积5?000平方米，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为1?500平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费和管理费用等；第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费和管理费用等。在写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为3?500元/平方米，请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗地的总价(折现率为12%)。 2. 南海市某砖混结构住宅建筑面积2?000平方米，其建筑工程预算金额为400?000元，设备安装工程预算为100?000元，专业费用预算6?000元，建设税费预计为20?000元。评估基准日该住宅基础工程已完工，结构工程完成了30%，设备安装工程、装饰工程尚未进行，工期已进行了8个月(总工期2年)，发生专业费用成本4 000元，建设税费支出20 000元。现拟转让，需评估其价值(不含土地)。 3. 南岗公司有三栋钢筋混凝土结构5层楼房，经评估师现场观察打分，结构部分合计得分80分，装修部分为70分，设备部分为70分。再查评分标准表：修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13，则该楼房实体性成新率和实体性贬值率是多少？ 4. 南岗公司有一地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用(含税费)?3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。 三、无形资产评估 1. 后启公司拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为700万件和500万件产品。该专利技术的开发成本为500万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为70万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。 2. 朱山公司将一项专利使用权转让给乐圩公司，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了30%，该专利保护期为10年，剩余保护期为6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乐圩公司资产的重置成本为4?000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乐圩公司的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为25%。试确定该专利的评估价值。 3. 麻丘公司为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为180万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为150万元和600万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术使产品每件可获得超额利润15元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在以后5年每年可生产10万件，折现率为6%，试评估该企业的商誉价值。 4. 前房公司的某技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为200元/件，该产品价格为2