对房屋维修管理重点难点探析.docVIP

对房屋维修管理重点难点探析 　　房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范围包括：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的;整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的;外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的;整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。 　　摘要： 房屋维修工程是建筑工程的重要组成部分，房屋存在损坏问题会影响房屋的质量、安全和功能使用，降低房屋的使用年限，为了保证房屋的完好程度程，做好房屋的维修管理工作具有重要的意义。本文从房屋维修工程的特点、施工组织管理重点及管理措施几个方面进行了探讨。 　　关键词： 房屋维修;外墙防水;施工组织 　　一、房屋维修工程的特点 　　房屋在使用过程中由于人为破坏和自然侵蚀会影响其使用性和安全性，不同的地理环境和使用方法也会造成房子的破坏速度存在差异，为此，就需要对房子进行经常性的维修保养。房屋维修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、体积大、价值高、露天作业和受自然条件影响大等特点外，还具有如下特点：房屋维修技术要求高，由于房屋的设计和使用功能存在特殊性，因此对不同的房屋进行维修时采用的维修标准也不尽相同;房屋维修受到的约束较大，具有明显的限制性，维修工作只能在原有房屋基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件，维修过程除了要保持原有建筑风格之外，还要与周围环境相协调;房屋维修具有广泛性，房屋的各个部位，如结构、内外墙面、防水及零星构筑物部件等都会有不同程度的损坏，且这种损坏经常发生，无明确规则，即使同一结构的房屋，使用功能的减弱速度和损坏程度也是不均衡的，因此当损坏发生时需要根据损坏程度随时进行小修、中修或大修;房屋维修工程非常分散，工程项目小，要求高，零星分散，用料品种、规格多，有时新料、旧料都要使用;具有较强的技术性，物业房屋维修往往人少工种多，维修工作不仅包括建筑工程专业的技术，有时还包括机械、设备、通信等相关专业的技术。 　　二、房屋维修工程管理的原则 　　房屋维修工作要按照“安全、经济、合理、实用”的四个原则来实施。安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。经济，就是加强成本管理、资金管理和维修定额管理，合理安排开支，节约和合理使用人力、物力、财力，做到少花钱、多修房。合理，就是维修计划和方案制定要合理，按照有关规定与标准进行维修，不扩大维修范围。 　　通过维修，使所修房屋不受损坏，做到“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”。对不同类型、不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准、不同的维修方案。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好日常养护，保持现状和使用功能。对于旧的房屋，需要根据房屋的建造年代、结构类型、使用材料、质量现状、环境等特点综合考虑，采取不同的维修改造方案。 　　三、房屋维修的施工组织管理 　　3.1 做好房屋维修的准备工作 　　在对房屋进行维修之前，需要做好一系列的准备工作。具体而言，包括以下几个方面：根据施工内容设计好维修工程的设计图纸;将施工方案和施工组织设计计划进行审批;领取施工许可证;摸清施工现场的具体情况，比如供暖、水电、煤气管道等，熟知给排水地下管网，设立垃圾回收地点等;将施工所需各种材料、物资陆续进人现场;如有需要，保证水、电源切断等。 　　3.2 施工现场管理 　　3.2.1施工调度管理 　　定期检查施工的情况，确定施工情况是否与施工计划与施工合同吻合，进行物力、人力、财力的平衡调度，保持施工生产活动顺利进行。保持施工的材料的持续供给，定期对施工的工程质量、安全情况进行督察，关注天气情况，做好雨季准备和防冻准备。 　　3.2.2施工现场管理 　　一般情况下，房屋的维修施工不外乎外墙防水保温、屋面防水、门窗修理、房屋内水电等设备维修、房屋屋架、梁柱等基础设施维修等几项： 　　(1)外墙防水及保温：很多外墙防水采用防水涂料，由于夏季和冬季温差大，防水涂料容易老化，会导致面砖脱落，有许多外墙渗水是由于水泥砂浆长期受潮而导致外墙慢慢发霉。外墙防水方案实施前必须对其进行论证，刚性防水材料因使用寿命长，所以目前普遍采用刚性防水砂浆，这样从根本上减少后期物业维护的工作量。老旧房屋没有保温层的，重新施工做保温层。 　　(2)屋面防水：应遵循“合理设防，放排结合，因地制宜、综合治理”的原则，做好防水和排水，以使房屋免遭雨雪侵蚀。平屋顶的排水坡度控制在2%-3%，防水层施工时，应先做好节点、附加层和屋面排水比较集中部位(如屋面与水落口连接处，檐口、天沟、檐沟、屋面转角处、板端缝等)的处理，然后由屋面最低标高处向上施工。铺贴天沟、檐沟卷材时，宜顺天沟、檐口方向，减少搭接。 　　(3)门窗