7假设开发法的.ppt

房地产评估;7.假设开发法;§7.1假设开发法概述;一、假设开发法的概念和理论依据 2.假设开发法的理论依据 3.假设开发法的基本思路;二、假设开发法的前提条件与适用范围 1. 假设开发法的前提条件;2.假设开发法的适应范围 (1)待开发土地的估价； (2)将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； (3)再开发待拆迁的房地产的估价； (4)具有装修改造潜力的旧房地产的估价； (5)在建工程的估价。;3.估价要求 把握待开发房地产在投资开发前后的状态 明确投资开发后的经营方式 正确判断房地产的最佳开发利用方式 正确预测未来开发完成后的房地产价值 正确估计开发周期、各项费用 ;§7.2假设开发法的基本公式;§7.2假设开发法的基本公式;§7.2假设开发法的基本公式;;§7.2假设开发法的基本公式;§7.3假设开发法的估价方法 ;§7.3假设开发法的估价方法 ;§7.3假设开发法的估价方法 ;§7.3假设开发法的估价方法 ;§7.3假设开发法的估价方法 ;§7.3假设开发法的估价方法 ;某在建工程开工于2001.11.31，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000㎡，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400㎡，其中商场建筑面积2400㎡ ，办公楼建筑面积10000㎡；该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2002年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费用及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998.5.31的正常总价格。;§ 7.4假设开发法应用实例;§ 7.4假设开发法应用实例;回顾成本法;假设开发法总结;假设开发法总结;