第五章 土地使用鹊抹评估.pptVIP

第五章 土地使用权评估;§5-1 地产的分类及其评估特点; （2）开发程度有： 生地：已征用当未“三通一平”； 毛地：已出让使用权，当未房屋拆迁及补偿； 熟地：已获使用权，且已“三通一平”。 （3）经济地理位置有： 一级地包括 城市中心区； 一般市区。 二级地包括 市区边缘区； 郊区。 二、地产的特性 地产的特性包括自然和社会经济特性。 1.土地的自然特性 即土地作为自然物体存在的特性，主要包括：; （1）面积的有限性和非再生性； （2）固定性； （3）利用的永续性。 2.土地的社会经济性 土地的社会经济性主要包括： （1）土地用途的多样性：用途不同，其利用价值差 别很大，其评估结果差异也很大； （2）经济地理位置的可变性：其可变性与土地周边 环境的变化有关； （3）可垄断性：我国土地的所有权以及供给由政府 垄断。 三、土地作为资产的资产评估特点 1.土地资产的价格不是其价值的货币表现，而是地租 的本金化价格 所谓地租的本金化价格，即是土地提供的地租（按永续时间）以一定的利率的现时价值（的货币数量）。; 当然一定时期的地租与地产形成过程中物化劳动和 活化劳动投入也有关系。 2.土地资产价格是以土地的效用作最有效发挥为前提 因为： （1）具有多项（广泛）使用用途的土地资产，对不同 的用途，其经济效果是有差异的，效用有效的发挥，即是 地产产权主体将选择最有效的土地使用用途作为土地的 利用方式。 （2）使用土地是有条件限制的，即有“条件允许”或 “条件限制”为使用用途进行规范。具体包含三个方面： A、在国家规定的用途内选择最佳用途。 B、满足城市规划的具体区域或地块的使用强度的约 束。 C、地产与建筑物组合的结构平衡，即地产与地上的 建筑物两者配合要适当均衡，否则将影响地产效用的有 效发挥。 ; 当出现此问题时，评估应考虑其有效发挥的影响， 即进行减价修正。 （3）供求法则对地价影响的局限性 A、土地价格的影响一般局限在土地所在当地。 B、土地价格的高低更多地取决于地产的有效需求方。 C、国家政府是土地供给及其使用条件（包括使用年 限、用途）的唯一主体，以此来影响地价。;§5-2 土地使用权评估的市场（比较）法; 二、关于四个修正系数的说明 1.市场交易情况修正 主要根据对地产市场行情的情况，对特定时点地产 正常交易价格的确定和把握，以此为依据修正参照物交 易价格的偏离。 2.区域因素修正 依据参照物所处在区域与评估地块所在区域的区域 因素，按统一的确定标准进行打分，进行分值比较修正。 ; 3.个别因素修正 与区域因素修正一样，可采用打分的方法进行分值比 较修正。对提到使用年限、容积率等因素可单独进行修 正。具体修正如下：;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;三、示例 P119例9： 评估一块用途为住宅用地的空地，面积500M2。评估 基准日为2000年6月28日，应用市场比较法评估其价值。 见P121图表4-12 以可比实例1为例，其 P119例10： 评估一块用途为商业用地的空地，面积600M2。评 估基准日为1997年5月，应用市场比较法评估其价值 。已 知1996年10月以来土地价格每月上涨1%.其折现率为8% 。 ;§5-3 土地使用权评估的收益法（或收益还原法）; 4.关于土地纯收益的说明 这里土地纯收益应是扣除了房产纯收益的纯收益， 房产的纯收益为： 房产的纯收益=房屋现价×房屋还原率 （二）土