土地增值税与不动产开发行业平均利润率.PDFVIP

土地增值税与不动产开发行业平均利润率 新兴宏基地产顾问 黄敏 摘 要 本文针对《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》在评估方法的 运用中，再次的提到“利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开 发行业平均利润水平”的要求。在行政主管和行业主管部门未提供利润率指标的情况， 试图通过数理分析方法，探讨合理确定房地产行业项目平均利润率的方法。 采用数理分析方法研究房地产行业的投资利润率时，土地增值税是关键的因素， 需要以其实行的四级超额累进税率为边界；通过计算节点的销售收入（价格）与开发 成本的比例关系、土地增值额、土地增值税，从而求取节点处的利润率；通过对各节 点土地增值税、利润率关系的分析，找出规律，为不同情况下的利润率取值的合理性， 提供检验方法。 关键词 土地增值税 计算节点 平均利润率 一、引子 在国土资源部2013 年4 月发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 （试行）》在评估方法的运用中，再次的提到：利润率的取值应有客观、明确的依据， 能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。 当前，房地产咨询、估价中利润率参数取值的随意、缺少科学依据一直是质疑最 多的问题。研究表明，不动产行业利润率并不是一个固定的数值，而是一个由基准利 润（或最低利润率）和平均利润（或市场利润率）各为上下边界构成的一个范围。基 准利润率取决于项目财务内部收益率、建设周期和利率；而平均利润率则取决于建筑 产品的成本费用、市场需求和税务条件。 在采用数理分析方法研究房地产行业的投资利润率时，土地增值税是关键的因 素，需要以其实行的四级超额累进税率为边界；通过计算节点的价格与开发成本的比 例关系、土地增值额、土地增值税，从而求取节点处的利润率；通过对各节点土地增 1 值税、利润率关系的分析，找出规律，为不同情况下的利润率取值的合理与否，提供 检验方法。 二、关于土地增值税的争议 1994 年颁发的 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》至今已有 近20 年了，与房地产投资咨询以“自然”的心情接受它不同，在房地产估价中，从 来没有认为需要接受它的必要。为此，房地产估价教课书甚至出现了：土地增值税、 所得税一样，不在税前利润中扣除，故不需要计算的理论。由此，产生了一个房地产 交易实务中的怪现象，一方面是地方税务机关“先税后证”的税收政策（指：先核算 土地增值税、契税，后办理房产证），一方面是估价中不考虑土地增值税，又要求利 润率“有客观、明确的依据”。也就是说，税务部门可不管你估价是否已包括了土地 增值税，只管收税。如此以来，用 “无根之木、无水之源”形容土地增值税再确切不 过了。著名的经济学家奥斯丁·杰夫在对类似争议问题时指出：房地产理论界的研究 和争论比普通财务分析落后了好几年。房地产分析家目前正在争论的一些问题，可能 早就为经济学家和金融学家们所解决。其实上土地增值税的问题并不难解决，如果对 房地产估价应置于国家现行财税制度和价格体系之下没有异议的话，土地增值税是在 税前利润扣除，还是税后扣除的问题，本身就不应该是问题。所以在房地产投资咨询 和估价中，都应考虑计算土地增值税的影响。 三、关于土地增值税的相关规定 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《实施细则》（以下简称：条例、 细则），新建商品房缴纳土地增值税，有如下规定。 1、土地增值额＝销售收入－扣除项目 2、扣除项目包括 （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发成本：土地和新建房及配套设施的成本； （3）开发费用；指土地和新建房及配套设施的费用（简称开发费用），包括：销 售费用、管理费用、财务费用。开发费用可按上述 （1）和 （2）之和的10%计算扣除。 （4）房地产开发企业可按上述1 和2 之和，加计20%的扣除。 （5）与转让房地产有关的税金，包括营业税及附加。 3、土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 2 税率为增值额的30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部 分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分， 税率为50%。增值额超