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城乡规划 旧城改造开发项目的容积率问题研究 刘贵文1 王 曼1 王 正2 (1重庆大学建设管理与房地产学院，重庆，400045；2重庆大学建 筑城规学院，重庆400045) 【摘要1随着我国城市化进程的加速推进，不断增长的城市人I：／与持续升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了新的 要求。旧域改造是提升城市形象和改善人民生活的有效手段。本文在阐述容积率相关概念的基础上，根据投入产出理论，提 出了旧城改造容积率测算模型。分析了客积率与利润率之间的具体关系。旧城改造实施人员可据此提出适宜的旧城改造方 案。最后，本文以重庆市某旧城改造地块为例，对其容积率进行了重新测算，提出相关规划改造方案。 【关键词】旧城改造；容积率；利润率 【中图分类号lTU981 【文献标识码】B 间形态分析旧]，缺乏对土地经济效益、生态环境效 1 引言 益及规划开发强度等控制性指标的结合分析，加大 旧城改造，作为一项民生工程，有着势在必行 了实际操作难度，阻碍了旧城改造进程。 的趋势，但其庞大的资金需求已成为旧城改造的主 现有研究多从政策角度和规划角度进行分析 要障碍。政府主管部门在主导旧城改造的前期，在 旧城改造方案。4]，而对旧城改造容积率问题的研 拆迁任务和财政收入的双重压力下，通常的做法是 究主要是从经济学角度来分析¨。61。本文在探讨该 先行出让有较高回报率的旧城地块。而其直接后 问题时将三者结合起来。沿用投入产出分析理 果是，在拆迁较低价值地块时，资金问题将更难解 论∞：，弥补以前模型中存在的不足，通过详细的推 决，严重影响了拆迁进度，导致了当地拆迁居民的 理，构建容积率测算模型。通过分析利润率与经济 生活水平迟迟得不到改善。在旧城改造过程中，由 容积率、临界容积率、政策容积率以及利润最大时 于旧城改造本身的复杂性和政府在制定旧城改造 对应的容积率之间的关系，为旧城改造的参与人员 开发及规划方案的欠合理性，使得旧城改造步履 和实施人员提供一定的决策支持。 艰难。 2容积率相关概念 旧城改造开发和规划方案的制定与容积率存 在密切的联系，因此，容积率成为旧城改造讨论的 建筑容积率是指地上建筑面积与建设用地面 焦点之一。规划部门在制定具体的容积率数值时， 积的比值。容积率用来表示城市土地利用强度，而 主要是以城市总体规划为依据，结合具体用地的区 经济容积率则是应用于城市土地利用潜力评价。 域位置、住宅建设类型等基本条件，通过分类统计、 赵奎涛等。51在2005年第一次提出经济容积率的概 参照对比的方法规划设计出一定的经验值…。然 念，并将其定义为：“在开发一定用途的宗地时，能 而经验数值已经不能满足现实调控的需要，规划部 取得的行业法定利润时得到的容积率大小”，明确 门在进行旧城改造的规划时往往存在一定的滞后 了“经济容积率是区间”。咸宝林等心1对经济容积 性，也未与旧城改造的实际情况相结合，导致改造 率进行了修正：行业法定利润这一说法已经过时。 过程中出现了很多问题。究其原因是在我国的城 应采用最低基准总投资利润率来确定经济容积率 市规划实践中确定容积率时，真正起作用的还是空 区间。 容积率的上限取决于生态环境、社会环境质量 重庆市科委软科学研究计划项目“重庆市都市区旧城改造策略 的基本要求，而容积率的下限取决于投资者能承受 研究”CSTC。2009CE9068