B04最佳顾问项目华东上海特定容积率.pptxVIP

上海中原顾问事业部 朱晓琳 Shanghai 07.2012;;确定用地指标;确定用地指标;寻找 ;区域属性;目前，项目区域内存有大量工厂，工业区形象比较深刻；但区域内扬子津生态园的规划与落地，可以对冲掉部分区域工业区形象所带来的不利影响，为项目发展所借势;目前，区域内商业生活配套主要集中在富川瑞园及大学城片区，本项目周边相关配套相对匮乏；项目南侧规划有九龙湾国际会议中心，对区域发展一定的支撑作用;周边住宅主要迎合片区刚需诉求，价值属性较低，且随着金地等项目的进入，必将加剧市场的竞争，而项目地价成本高企，决定了项目很难在区域市场中实现价值;地块为区域内较为稀缺的低容低密项目， 项目限制条件较高， 地块中间的市政规划道路一定程度上破坏了地块的整体性;核心问题分析 :;;确定用地指标;解决 ;五大板块格局，形成价值层次比较鲜明的市场特征，项目所属的大学城板块价值较低，本项目应以高调的姿态跳出刚需板块束缚，积极参与到主流市场的竞争中，寻求价值的最大化;各板块客源区域性明显，其中高端项目客源可覆盖整个扬州，但总价高将部分“别墅梦”客户拒之门外 本项目区域以首置客源为主，要提升项目价值突破刚需束缚，必须扩大客户辐射范围;土地市场-成交结构 ;;核心竞争力分析 ;;;精准 ;物业定位-公寓供求;多层;80㎡;物业定位-别墅供求;10000;物业定位-别墅产品;确定用地指标;;Ⅲ物业类型组合及体量测算;我们的目标：;物业定位-常规方案;确定用地指标;总销售收入;物业定位-创新组合方案;非常规条件，非常规做法;总销售收入;物业组合方案;整体定位; 破局;项目效应;凭远见，携手，我们走得更远！