滨河年终总结.ppt

沈阳万麟房地产经纪有限公司;滨河?盛仕广场;滨河?盛仕广场;二、回顾篇 一、2011年房地产市场大势回顾与总结 一、新政出台背景 2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大 多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅， 依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之 下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。 二、政策内容 本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调 结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调 控政策落实结果的“问责制”。横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地 方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行 效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方 房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。 主要体现阻碍四方面的“纵向深化”体现在： “促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度供应要求，同时引导土地出 让形式弱化地对房价的负面影响； “抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截 止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台 限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉程度在购买资格和限 购范围两个方面存在差异； “调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构 建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面 的地方落实方式进行细化； “重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信 息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环 节的执行漏洞； ;三、政策目标 由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似 乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能 否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明显的计划经 济色彩是否是历史的倒退？深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应” 不“促需求”，而是不同时期各有侧重： 短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过 “限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣， 为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除 更为严历政策继续加码。 长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、 市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手 段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结构上的供需平衡。 沈阳虽然列入限购政策不太严格的二线城市，但是2011年这一年对于一 个如不经风房地产行业来说可谓是水深火热。调控、限购、限贷、房产税接 踵而来，楼市已不堪如此重压，导致开发企业资金链紧张，购房者持币观望，加之政府鼓励兴建保障房，使住宅市场可谓是雪上加霜，全国主要城市 住宅库存量快速上升。同时又延续2010年的调控行情，上半年以低迷收官， 二三线城市又处于徘徊震荡，政府再出重拳再次打压，最终导致二三线城市 房地产成交量一蹶不振。10月份至12月份更为明显，同时也显现了政府调控 房价的决心。 此次房地产调控政策的升级和货币政策趋紧，使得楼市整体低迷，多数 城市成交量整体下滑。在监测的20个主要城市中，北京、重庆、南京、海口 等9个城市成交量下滑，且多数降幅明显，其中海口的降幅最大，在60℅以上 ，其余11个城市上半年成交仍有小幅增长，涨幅多在10℅以内，成交仍处于 低位。 ; 此次房地产调控政策的升级和货币政策趋紧，使得楼市整体低迷，多数 城市成交量整体下滑。在监测的20个主要城市中，北京、重庆、南京、海 口等9个城市成交量下滑，且多数降幅明显，其中海口的降幅最大，在60℅ 以上，其余11个城市上半年成交仍有小幅增长，涨幅多在10℅以内，成交 仍处于低位。 分析整体的楼市行情可以发现，一线二线城市成交量的变化趋势较为一 致。具体的调控政策细则大都在2月下旬及3月初陆续实施，传统的3月“小 阳春”在严厉限购令面前黯然失色，总体的成交量大幅缩水。4月份调控作 用继续显现，成交量明显下滑；5、6月份受调控影响依旧低迷，直至黄金 周10月也是草草收场。库存压力大于2008年，房价上涨的势头得到明显遏 制，一系列的调控得到了明显的效果。直至??前为已经波及至三线城市的 楼市市场，是整个2011的寒冬不寒而栗。房地产一级市场、二级市场、三 级市场及租赁市场不同程度的受到影响， 结论 甚至有些名企高管不负责