荆州中心城区基准地价使用说明.DOC

荆州市中心城区基准地价使用说明 一、荆州市中心城区土地级别与基准地价更新的主要内容 （一）荆州市中心城区土地定级与基准地价更新范围为《荆州市土地利用总体规划》（2006－2020）所确定的城区建设用地范围，土地总面积110.98平方公里，包括荆州市城区（含荆州区、沙市区、荆州开发区），东至新东方大道，南至长江，西至荆楚大道，北至沪蓉高速铁路和荆沙铁路。 （二）本次荆州市中心城区土地定级与基准地价是在土地分类定级基础上形成的，土地用途划分为商业、住宅、工业、商务办公、公共管理与公共服务五大类。 （三）本次基准地价内涵界定为： 2012年荆州市中心城区基准地价内涵表 备注：“六通一平”指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整；“五通一平” 指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水和宗地红线内场地平整。 二、宗地评估中相关问题解释 （一）基准地价主要反映基准日城市内部土地质量和利用效益的差异及前三年均值地域内土地市场交易样点的平均地价水平。宗地地价则主要反映具体宗地在未来某一具体时点的市场交易比准价格。在土地市场交易活跃、交易案例充足的情况下，宗地地价评估一般采用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、成本逼近法进行测算。对于土地市场交易不活跃、无交易案例的个别区域内的宗地，以及无收益的用地类型，可采用基准地价系数修正法。 （二）公共管理与公共服务用地基准地价修正体系仅适用于公共管理与公共服务用地中的机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文化设施用地、体育用地、公共广场用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地评估，不适用于娱乐用地评估。 （三）对经营性用途的地下建筑物（地下空间权），其地价可参照地上空间使用权价格水平的30%—40%确定。 （四）在土地市场交易活跃的区域，房地产开发用地、商业用地首选市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法进行评估，运用包括基准地价系数修正法在内的多种评估方法确定宗地地价时，基准地价系数修正法测算的宗地地价水平所占权重应不高于三分之一。 （五）应用基准地价评估宗地地价时，当宗地条件与本次基准地价内涵不一致时，要进行容积率、土地使用年期、估价期日、土地开发程度、洪水淹没等特别单项修正。 （六）在进行估价期日修正时，估价期日修正系数以国家级地价动态监测成果数据为准，根据宗地所处的局部区域不同土地用途的地价水平变化情况进行实时更新。全城区不同土地用途估价期日修正系数不能一概而论。 三、荆州市中心城区各行业细分用途修正系数对照表 本次基准地价按土地用途分为商业、住宅、工业、商务办公、公共管理与公共服务五大类，根据《土地利用现状分类》（ GB/T 21010-2007），建设用地涉及7个一级类、29个二级类，其他未列入范围内的用地，可根据《荆州市中心城区各行业细分用途修正系数对照表》，结合宗地内用地功能的实际情况确定。 荆州市中心城区各行业细分用途修正系数对照表 四、荆州市中心城区各用途土地定级范围 表1　　荆州市中心城区商业用地土地定级范围表 表2　　荆州市中心城区住宅用地土地定级范围表??? 表3　　荆州市中心城区工业用地土地定级范围表? 表4　　荆州市中心城区商务办公用地土地定级范围表 表5　 荆州市中心城区公共管理与公共服务用地土地定级范围表