___XX城区四村联建工程项目可行性研究报告.doc

XX城区四村联建工程项目可行性研究报告 目 录 1 总 论 1 1.1项目背景 1 1.2可行性研究报告编制依据和研究范围 1 1.3建设单位概况 2 1.4项目建设概况 3 1.5结论与建议 8 2 项目建设背景和必要性 10 2.1项目建设背景 10 2.2项目建设必要性 17 3 市场预测 23 3.1宏观经济运行情况及未来走势 23 3.2全国房地产运行现状及走势 23 3.3郑州市房地产市场运行情况 25 3.4郑州房地产市场预测 27 3.5项目配套开发地块市场预测 29 3.6项目需求预测 30 3.7项目的SWOT分析 31 4 项目选址及建设内容规模 32 4.1项目选址原则 32 4.2项目选址 32 4.3项目建设内容 33 4.4项目建设规模 33 5 建设条件 34 5.1场址所在区域优势 34 5.2建设条件 34 6 建设方案 38 6.1规划设计依据 38 6.2项目规划原则 38 6.3总体方案设计思路 39 6.4总体规划方案 39 6.5工程方案设计依据 41 6.6工程建设方案 42 7 环境影响评价 55 7.1编制依据 55 7.2环境影响因子识别 55 7.3项目施工期环境影响 55 7.4项目运行期环境影响 57 7.5环境影响评价 59 8 节能、节水 60 8.1节能依据 60 8.2节能、节水必要性 61 8.3节能、节水原则 62 8.4节能措施 62 9 劳动安全卫生和消防 65 9.1劳动安全卫生 65 9.2消防 67 10 项目管理和建设进度安排 69 10.1项目组织 69 10.2项目管理 69 10.3项目阶段划分 70 10.4项目实施进度计划 71 11 项目招投标 73 11.1招标原则 73 11.2项目招标范围 73 11.3投标、开标、评标和中标程序 73 11.4评标委员会的人员组成和资格要求 74 12 投资估算与资金筹措 75 12.1投资估算 75 12.2资金筹措 77 13 经济分析 84 13.1评价依据 84 13.2项目开发模式 84 13.3基础数据 84 13.4总成本估算 86 13.5财务分析 86 13.6不确定性分析 87 14 社会效益评价 90 14.1主要利益相关群体 90 14.2社会影响分析 90 14.3项目与所在地区的互适性分析 91 14.4评价结论 92 15 结论与建议 93 15.1结论 93 15.2建议 93 16 附件 95 1 总 论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 项目名称：荥阳市东城区荥泽大道四村联建项目 1.1.2项目建设单位 项目建设单位：河南金苑置业有限公司 1.1.3项目建设地点 项目建设地点：项目拟建于郑州荥阳市豫龙镇，具体地址位于荥阳市东城区荥泽大道以东、站南路以南、桃贾路以西、索河路以北区域，项目总用地面积1088617平方米（约1632.86亩），安置区总用地面积总用地面积312663平方米（约468.99亩），配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩）。 1.1.4可行性研究报告编制单位 编制单位：湖南大学设计研究院有限公司 1.2可行性研究报告编制依据和研究范围 1.2.1编制依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国环境保护法》 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》 5、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 6、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》 7、《河南省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要》 8、《郑州市城市总体规划》（2010－2020）； 9、《荥阳市城市总体规划》（2008－2020）； 10、《荥阳市土地利用总体规划》（2006－2020）； 11、《荥阳市城乡规划委员会办公室文件》荥城规会纪[2010]3号 12、荥阳市豫龙镇新型社区建设拆迁安置补偿办法2012.10.22 13、国家有关的标准、规范。 14、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。 1.2.2研究范围 根据河南金苑置业有限公司提出的荥阳市东城区荥泽大道四村联建项目的建设要求，我院组织有关技术人员，在对本项目进行充分的调查基础上，形成了本项目的可行性研究报告。 本报告结合《荥阳市城市总体规划》（2008－2020），根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论述，对项目的建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、经济效益等方面进行综合分析和评价，以期为项目实施提供科学、可靠的依据。 1.3建设单位概况 河南金苑置业有限公司是郑煤集团所属全资子公司，以房地产综合开发为主，兼营