地铁商业的分类及特点.pdfVIP

地铁商业的分类与特点 田添 上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空 兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设， 同时也开始关注地铁以及与地铁紧密相关物业的商业价值。随着城市土地资源的日益稀缺， 人们也看到了地铁及与地铁相连的地下空间商业价值。 地铁对中国城市来说是一个新事物，地铁商业更是一个新的业态。对于已开通地铁的城 市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都 蕴藏着巨大的商业价值。2004 年深圳地铁1 号线市区段开通运营，2009 年地铁1 号线车公 庙站“丰盛町”地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到人民币10~20 万元，最高 售价达到每平方米50 万元，远高于相同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。 如何正确理解地铁商业的价值，地铁商业的地理范围以及经营特点是什么？把这些问题 了解清楚了，就能更科学合理地规划好地铁商业，更务实有效地经营好地铁商业。 以深圳的地铁商业为例，大致可以划分为四类： 1. 地铁站内商业 2. 地铁通道商业 3. 地铁上盖商业 4. 地铁节点商业 这四类商业的范围、特点以及类别如下： 1. 地铁站内商业 范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业 特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费 类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店 目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。但 在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是只按规划留出足够的商业空 间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像 是一个地下展会场地，仅适合做一些临时性的商业摊位，而不能做成有品位有档次的商店或 商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。 香港地铁公司则非常注重地下商业的规划和设计，即使在地铁站内人行通道的地段，针 对预留的商业空间和面积，除了室内高度等个别指标外，几乎完全按照商家地面店的标准进 行规划设计，从而基本达到了知名商家或连锁商家的进驻条件。因此，同样是这类快捷消费 的小型商店，香港地铁内吸引了诸如7-11、万宁、星巴克、肯德基、麦当劳、屈臣氏等全港 知名的便利店进入地铁站内，将地铁内来去匆匆的人流变成了商家的消费客流，而深圳已建 成的地铁站内则根本无法达到这样的效果。 我们常说要“筑巢引凤”。也就是说所筑的巢一定要符合凤凰的要求。举个实际的例子， 地铁公司在建设初期，商业规划主要考虑的是使用面积，对于未来商家的需求仅按常规情况 予以考虑，例如用电量基本只考虑照明及常规电器。等到站点建成后要引进类似肯德基这类 快餐店，却因其用电量远远超出站点商业区的设计容量、又因地铁自身用电安全标准非常高 而无法与商业共用，最终只能放弃。 下面图片是深圳地铁站内的商店，其中图1 第一家是书店，其隔壁是一家比较注重店面 形象的“一品轩”面包店，但在这里也只能屈尊将就了。 图3 和图4 是香港地铁站内的商店，也有一家书店，还有万宁生活用品店以及其他店。 这些商店与其地面商店基本没有区别。 从两组图片的对比中，我们能清晰地感受到两种完全不同的规划设计理念。 图1 深圳地铁站内商店 图2 深圳地铁站内商店 图3 香港地铁站内书店 图4 香港地铁站内商店 2. 地铁通道商业 范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制 特点：与地铁站内通道相连的独立商业 类型：无限制，可以是所有类型的商业 地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营 业时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。 深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁1 号线华强路站北面出口的“潮流前线”地下商 场和南面出口的“华强地铁商场（易通手机配件市场）”，还有科学馆站的“中信地铁商城” 以及车公庙站的“丰盛町”地下商业街。 华强北是深圳人气最旺的商业