设立房地产权证应谨而慎之.doc

设立房地产权证应谨而慎之 目前，在房地产权利人的登记中名不符实的情况为数不少，这种登记时的一念之差，往往埋下无穷隐患而造成今后旷日持久的难解纠纷，甚至将官司留给了下一代。因此，设立房地产登记户名应瞻前顾后、全面权衡后决定，万不可草率行事。 房地产登记中虚拟主体的出现主要有以下几种情况：一是避税，当前正在拟定、以后必然出台的遗产税，使不少年龄稍大的购房人忧心忡忡，为规避今后继承上的税收，不少父母买房时干脆用了子女的姓名；二是房价因素，与相同类型、规格地段的房屋相比，过去上海有内销房、外销房的价格区别，现在有商品房和经济适用房的区别，在经济杠杆的作用下，不同的购房主体借用他人名义购房，以享受“国民待遇”的不乏其人；三是人为简化手续，境外人士难以亲自前来进行房地产登记，委托亲友手续烦琐，且今后每次房屋出租、转让等都要出具委托证明，且委托书要经过当地公证机关公证和我国驻当地使、领馆认证，因此境外出资购房人或遗产继承人为免去麻烦，将房地产登记在国内亲友名下以便日后处分方便的也不少。 可是房地产登记户名一旦设立，所引起的一系列复杂的法律后果往往有违于当事人开初的良好愿望。我国《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”登记户名一经主管机关确认，权证上的权利人便得到法律上的承认。各种各样当事人事先无法预料的法律后果会出现：一、使用子女户名的房地产，在子女长大成婚嫁娶之后，如果说父母子女之间还可不分彼此，那么对于媳、婿则通常内外有别。那时，财产的处理就有不得父母作主了。如遇婚变，在财产处理上更加复杂，这恐怕有违长辈初衷。还有的不孝之辈，父母在世时便出卖“家当”，驱赶老人也时有所闻。二、产证户名人如将房地产权证进行抵押贷款，到期又无力还贷，或是存心赖帐，债权人有权依法将抵押财产拍卖或变卖而优先受偿，原隐名投资购房者的财产将损失殆尽。三、生老病死乃自然规律，当事人中一方万一发生不测，活着一方死无对证，信口编造故事，后人有口难辩，风波迭起，平添许多烦恼。四、未来变化无穷，巧立权证户名省钱的聪明人往往反被聪明误，登记时考虑欠周到的人也会后悔。如新近出台的限制购买商品房政策、将来可能出现的物业税、以前有的城市购商品房可退个人所得税的政策，高收入的隐性购房者因无法备齐退税所需的包括权证在内的证明材料，便失去了退税机会。有的夫妻用双方共同积蓄购房，但登记时只用一方户名而未用共同户名的，则未登记的另一方个人所得税缴得再多，也难以享受退税优惠。 凡此种种，均在告诫我们。设立房地产登记户名，应实事求是，三思而行，假戏真做要不得。 上海市君志律师事务所律师 贺富强