中国中国房地产行业分析报告发展分析.docVIP

简要目录 一、xxxx年房地产行业基本面将持续复苏 4 二、城市分化将延续，利润压缩促转型 18 三、积极拥抱房地产转型浪潮 22 四、重点企业简况 28 货币宽松背景下，预计xxxx年房地产行业基本面将持续复苏。主要逻辑如下： 从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。 2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。截至xxxx年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。 3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。 4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。 第二，城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。我们一方面看好布局一二线城市基 本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。 看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。近年房企净利率、毛利率和ROE 呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。目前房企转型方向包括金融、医疗健康、资源能源、军工智能、新材料等领域。在诸多转型方向中，考虑到房地产行业拥有成交规模大、运营杠杆高、有土地储备优势等天然属性，我们看好房地产企业未来三大布局方向，即：房地产交易、大金融和大健康。 一、xxxx年房地产行业基本面将持续复苏 1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升 国外历史数据表明，货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。从美国历史看，过去45年美国经历了三轮大的货币宽松周期：第一轮宽松周期（1974年7月至1979年7月），面对当时复杂的国际国内环境，美国货币政策摇摆不定，大量的货币供应和政策目标不定导致了当时的“滞胀”局面；第二轮宽松周期（2001年5月至2006年1月），当时美联储出于对经济陷入衰退的担忧，加大了货币供应。第三轮宽松周期（2011年12月至今）：为应对次贷危机持续不利影响，美联储通过直接注资和“零利率”政策加大了货币投放量。这三个货币宽松阶段都无一例外的对应着居民资产配置中房地产配置大幅上升，以年度为单位计算，三轮货币宽松周期美国房地产占居民大类资产配置的比重分别上升了3.3、4.5和0.5个百分点。我国数 据同样证明了这一规律，2008年末，为 应对全球经济危机对国内经济的冲击，以扩大内需，稳定经济增长，2008年9月到12月央行进行了5次降息，一年期贷款基准利率由 7.47%下调到5.31%，由此开启了我国2009年的货币政策大幅宽松周期，与此同时，2009年居民资产配置中房地产占比也出现了阶段性的峰值。综上，我们认为货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。 从居民大类资产配置角度看，社会无风险收益率不断走低叠加人民币资本项目管制，国内流动性非常宽松，导致固定收益类产品吸引力在不断走低。房地产这一类大类资产具有稳定的年化1-3%的租金收益，以及较为明确的温和复苏预期，居民增加对房地产资产的配置也就不难理解。 2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆” 国内金融机构对于房地产市场需求端的支持主要通过银行按揭贷款这一途径。长期来看，利率市场化和放松金融管制的大背景下，国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，而不是市场通常预期的降低。 从国外案例看，利率市场化和金融管制放松开始后，美国、日本商业银行都逐步增加了按揭贷款的绝对金额和占银行总贷款比重，且幅度较大。主要原因都是优质企业在此阶段更加偏好直接融资，大幅降低对于商业银行贷款的需求，而银行自身又面临存款持续增长和利率市场化下被迫提升贷存比以保持一定利润率的压力，因此商业银行必须增加其他业务的金额和比重，资金高安全性和对资本金低消耗特征使得按揭贷款成为了首选。 占比增加的原因不是银