轨道交通房地产价值的影响.doc

题 目 轨道交通对房地产价值的影响 摘 要 本文主要分析了地铁交通对房地产价值的影响，并预测了2014年轻轨建成后房价的走向和我校周边楼盘的价格情况。 对于问题一，本文首先对地铁沿线楼盘类型、楼盘价格、距离地铁站点不同距离的楼盘价格进行分析，得到南京轨道交通对周边的不同住宅形式房地产价格影响的主要指标有，时间对楼盘价格起降低作用；然后考虑楼盘距地铁站口距离因素的影响，通过对地铁站口附近楼盘距离和增长率的分析，得到拟合函数：，楼盘距站口距离起积极作 用。考虑两种影响因素的重要性不同，本文对两者分别进行赋权为，并且，得到楼盘价格关于时间和地点的关系的函数： 然后用此函数对2014年全年的价格进行预测，预测结果如下14485，14526，14561，14589，14609，14623 ，14630，14629 ，14622，14608，14586，14558。（单位 ），并与星雨华府的房价的变化趋势进行比较，可得出两者的变化趋势相似，由此可以检验本文所推导的函数模型具有科学性。而房价走势在通车之前受地铁影响，价格不断上升，而在之后的数月价格就趋于平稳，甚至略有下降，这也符合了房价的变化规律，体现了该模型的合理性。 对于问题三，综合多种因素预测我校周边生活小区房地产价格的走势。然而在实际生活中影响房价的因素有很多，不可能将所有因素全部包括在问题中，尤其是国家政策等宏观上的影响，故本文将学校周围的配套设施单独进行细致分析，研究了各项设施对房价的影响及影响程度，并通过乘积法进行整体分析，得到锦盘花园的配套设施完整度为0.71。本文还进行了文献调查，通过近年来各项国家政策和锦盘花园的房价变化进行了细致分析得出了在宏观环境和其他各种因素对房价没有压制情况下，房价会逐渐上升至平缓的结论。 关键词 地铁对房价影响 层次分析法 拟合 乘积法 一、问题重述 1.1 背景分析 中国轨道交通[1]建设进入高速发展阶段，轨道交通的最大特点是快速、准时、使得人们掌握出行主动权。城市中由于轨道交通的快速带来时空的变化，在完全理想的状态下，即在快速、不考虑车费等因素并仅有轨道交通服务的情况下，可以认为轨道交通沿线各线站点的土地价值具有趋同性，并且是向较高的地价趋近。因此轨道交通能真正地改变时空，改变城市用地布局的不等价性。轨道交通改变了周围物业的可达性，极大地方便了人们的出行，并吸引各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道交通沿线的聚集，繁荣了轨道交通沿线的经济和文化，提高了轨道交通沿线房地产的开发强度。同时，轨道交通的建设也改变了城市的空间布局，有利于城市向四周扩散，减缓中心城市的拥挤程度，使得城市布局日趋合理。以北京、上海为例，地铁周围房地产价格都得到大幅提升，轨道交通已经超出了单纯公共交通的影响，而被视为独立的因素影响着房地产的开发。预测地铁开发对周围房地产的影响，可以为购房者提供建议，保证房子的升值。 1.2 问题重述 05年9月3日南京地铁一号线正式开通，南京人民期盼已久的地铁梦想成为现实。与此同时，南京地铁沿线楼盘随着地铁概念的影响变得异常走俏。无论是新房、二手房，还是出租房子都具备很大的经济价值。请收集相关地铁沿线楼盘的历史价格，回答以下问题： 1.以目前南京开通的一号、二号地铁沿线站点周边楼盘为例，采用定量分析的方法，建立数学模型，分析轨道交通是如何影响站点周边的不同住宅形式房地产价格。 2.南京江北11号轻轨（目前更名为“宁天城际”）明年开工，2014年建成。正线全长约44.5公里，全线设17座车站。该线路将与地铁3号线在泰冯路站实现无缝换乘，方便过长江大桥、交通难行的桥北片区居民过江，也将带动江北的整体快速发展。请以沿线现有房地产为例，预估轻轨建成前后其价格的走向【可选择部分已售或待售楼盘为例】，并分析预估价格的合理性及科学性。 3.楼盘周边配套设施也是影响房地产价格的重要因素，请综合多种因素预测南京信息工程大学周边生活小区房地产价格的走势。 二、模型假设 1、假设南京地铁一号线和二号线的开通对当年房价的影响力相同。 2、假设地铁开通时几个月内房价的变化只与地铁建成这一因素有关。 3、假设地铁沿线楼盘类型只有普通住宅、商业和办公、高档住宅三类。 4、假设不发生金融危机等对房市有巨大破坏的事件。 5、假设在考虑地铁影响时，其他影响因素不变化 三、符号说明 为了便于问题的求解，我们给出以下符号说明：（其他未说明的符号在文中第一次出现时会做详细的说明） 判断矩阵=1,2,3,4,5 一致性指标=1,2,3,4,5 一致性比例 最大特征值=1,2,3,4,5 该住宅与最近的地铁站点的距离 月份(2010年1月至2014年12月) 时间和地点对楼盘价格影响因素的权值 所分析楼盘现在的均价