上海房地产合理性与调控研究.docVIP

姓名：权起兑 学号：5091209167 房地产价格的合理性及其调控研究： 1上海房地产2009年1月到2011年11月的 单位房地产平均价 上海房地产单位均价 月份/年份 2009 2010 2011 1 14172 19599 21920 2 14462 19961 22310 3 14549 20101 22467 4 14743 20697 22483 5 15198 20834 22459 6 15628 20668 22602 7 16114 20543 22719 8 16724 20501 22784 9 17100 20653 22686 10 17403 21102 22501 11 17980 21101 22252 12 18862 21263 不知 系列1=2009 年 系列2=2010 年 系列3=2011 年 一．前三季度本市房地产市场运行态势 上海市统计局 ?? 2011-10-24 前三季度，本市房地产开发投资平稳增长。新开工面积保持2位数增长，竣工面积增速加快；商品住宅销售低位运行；房地产开发项目本年到位资金小幅增长。 1、房地产开发投资平稳增长 前三季度，本市房地产开发投资1483.65亿元，比去年同期增长7.1%，分别比一季度和上半年回落4.1个和2.3个百分点。其中，商品住宅952亿元，增长9.5%，占房地产开发投资的64.2%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的46.2%，比重同比上升4个百分点。 图1 今年房地产开发投资走势与去年同期比较 2、新开工面积保持2位数增长，竣工面积增速加快 前三季度，本市商品房新开工面积2648.35万平方米，比去年同期增长23.7%，已连续19个月保持2位数增长。去年以来，商品房新开工面积持续高位增长，房屋在建规模不断扩大，竣工面积自今年4月份起扭转了下降走势。前三季度，本市商品房竣工1440.08万平方米，比去年同期增长49.4%，比上半年加快27.4个百分点。 表1 今年本市商品房新开工、竣工情况 指?标 新开工面积 竣工面积 面积（万平方米） 同比增长（%） 面积（万平方米） 同比增长（%） 1-3月 976.27 33.2 356.11 -5.7 1-6月 1752.20 26.6 837.49 22.0 1-9月 2648.35 23.7 1440.08 49.4 3、商品住宅销售处在低位运行阶段 前三季度，本市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58万平方米，下降14.9%。今年以来，本市商品住宅销售月均面积118万平方米，与以往年度相比处在低位运行阶段。 图2 2005年-2011年本市商品住宅月均销售面积比较 4、房地产开发项目本年到位资金小幅增长 前三季度，本市房地产开发项目本年到位资金2499.47亿元，比去年同期增长5.1%。其中自筹资金891.02亿元，增长15.5%。但受信贷规模收紧、商品房成交量下降和第二套住房贷款利率上浮 等多重因素的影响，国内贷款591.48亿元，下降15.1%；个人按揭贷款150.5亿元，下降17.2%。 二．房产税试点对上海市民购房行为影响的网调结果 上海市统计局 ?? 2011-10-08 2011年1月28日，国务院宣布在上海、重庆开展开征房产税试点工作，引起社会广泛关注。上海市统计局社情民意调查中心开展了房产税试点对上海市民购房行为影响的专题调查。调查采用网络调查方式，问卷登载在上海政府门户网站和上海统计网上，调查时间为2011年7月6日至2011年9月4日，共收到有效答卷315份。 1．征税对象和减税范围最受关注调查显示，85%的受访者对房产税试点工作非常关注或比较关注。当问及在房产税试点政策中最关心哪个方面时，63.8%的受访者选择是征税对象，16.2%的受访者选择减免范围，两者合计比重达80%，其他受访者选择适用税率和税收用途。这说明受访者不仅对试点工作关注度高，而且对相关政策有一定的了解，尤其对征税对象和减税范围最为敏感。 2. 对开征房产税能否抑制房价过快上涨看法不一调查显示，22.5%的受访者认为开征房产税对抑制房价过快上涨有很大作用，33%认为作用甚微，23.8%认为说不好，20.7%认为没有作用，比重比较分散，说明受访者对开征房产税能否抑制房价过快上涨看法不一。 3. 居住性购房仍然是需求主体调查显示，受访者中有购房计划的占64.1%，没有购房计划的占27.6%，说不清的占8.3%。在有购房计划的受访者中，以改善住房条件、结婚、动拆迁等为目的的居住性购房占88.1%，以投资保值增值为目的的投资性购房只占11.9%。这说明在现有政策情况下，满足居住性需求的购房行为仍是主体。 4. 税收减免优惠条件影