房地产企业稽查案例课件.ppt

房地产企业稽查案例;（一）收入部分;（二）成本、费用问题;（三）股权问题;（四）其他问题;;持股架构; 甲公司企业所得税实行查账征收。对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。 ; 二、问题的发现及处理 （一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对?，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入4700万元。?;【处理决定】 检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴”。主要理由是： ; 该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛利率补预征2010年企业所得税。 ; （二）收取的购房定金未申报纳税? 甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款－定金 （2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款－定金 　贷：预收账款—房款 ? ; 经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年12月，该公司 “其他应付款－定金”科目贷方余额28,000,000元未申报纳税。 【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、二、四、五、九条及其《实施细则》第二十八条的规定、国税函发[1995]156号文件规定，该公司应就尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款； 思考1：定金是否缴纳企业所得税、土地增值税？ 思考2：订金是否缴纳营业税？ ; （三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。 【处理决定】 1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。 思考：如何避免这种情况发生？; （四）C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业税? 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。