房地产经纪公司面临法律风险.docVIP

房地产经纪公司面临的法律风险 纵观近10几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介行业从无至有的发展起来。特别是随着商品房的出现，福利房制度的改革以及货币化分房制度的兴起，房地产市场逐步开始市场化运作，以往的售楼方式逐渐被市场所淘汰，而二手房市场也随着经济的发展日趋活跃，房地产中介业继续健康稳步发展。随着楼市的火爆，各行业分工的细化，当今的房地产中介服务也逐步分化为房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等一系列个性服务活动。 房地产经纪是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，其活动属于民事法律范畴。由于房地产经纪企业不再为单一的卖房市场——一级房地产市场中的房地产开发企业和二级市场的房地产产权人服务，而是要提供更多的服务给普通购房者，因此经纪公司充当“中间人”的职责和角色就尤为重要，同时不可避免的，房地产经纪公司在房地产交易活动中所面临的各种法律风险也愈来愈多。 在房地产经纪活动的民事法律关系中，各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此作为经纪公司与房屋产权人、购房者等合同主体，签订合同最基本的目的旨在交易过程中尽可能避免风险，实现交易目的，获得预期利益。而目前，我国房地产经纪公司主要面临的风险主要分为外部风险和内部风险。外部风险属于政策类变动带给企业的经营风险，不可控性大；而内部风险属于企业管理范畴内的，只要认真总结、控制并加以管理，有些风险是可以防患于未然的。 外部风险：来自法规政策方面的风险 由于我国的房地产经纪较西方发达国家尚处在一个初级发展的阶段，房地产经纪领域的法律法规、行业规范、市场经验等都相对缺乏。同时房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，政府随着市场的发展势必不断调整制定新的政策，出台系列法律法规，对房地产市场进行宏观调控。这必然使得我国房地产经纪在较长时间内处于一个相对不确定的环境中。 在房地产交易的过程中有可能出现国家法律法规颁布、修改或废止的情况，因此，经纪公司应当在合同的附则中加以约定出现政策更变的处理办法。以免出现交易双方都不愿承担政策变更后的多余费用支出而导致合同无法履行的情况。 内部风险： 1、来自房地产交易主体方面的风险 交易主体的风险一般是指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的的法律要求，主要是指出卖人不是房屋所有人或者未获得房屋所有人的有效授权。 而容易导致买卖合同效力待定或无效的情况有以下几种： 未经其他房屋产权共有人书面同意私自出售房屋； 夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋； 未经所属单位书面同意擅自将单位拥有部分产权的公房出售 对于不同的房产所有人，其在房地产市场交易的动机各不相同，有出卖人想低买高卖投机房产，有出卖人陷入财务危机后以房抵债急于套现，也有出卖人由于家庭婚姻变故变卖家产。无论何种动机，出卖人必须为房屋所有人或必须获得其所有人的有效授权。假如出现了夫妻一方擅自处理了夫妻共有房屋；职工不告知单位，私自将单位拥有部分产权的公房出售或房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售等等行为，则易导致该买卖合同效力待定或无效。 房地产经纪公司作为买卖合同的主体之一，理当按照法律规定对交易双方的主体资格进行严格的审查，并且有责任督促交易双方各自完善主体资格手续。如果因为经纪企业未能尽到审查义务或者审查不严导致合同无效，导致交易主体无效，且给交易另一方造成经济损失的，则应当承担相应的违约或赔偿责任。 2、来自房地产交易标的物方面的风险 交易标的物即为用于交易的房屋，房地产经纪公司应当对房屋的有关情况给予调查，如果出现下列情况，经纪公司应当告知交易双方该交易标的物不能予以转让： 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围； 房屋权属有争议； 房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的； 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的； 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的； 交易房屋存在严重质量瑕疵的； 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋。 如果房地产经纪公司明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任；而如果委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而导致买受人和房地产经纪公司造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。 内部风险的前两条风险，多是经纪公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不够全面。由于房屋的产权、质量、入市许可等相关问题，往往需要长期深入的调查才可能了解全面、掌握清楚。一般的经纪公司很难组织大量人力对每一套房源进行深入调查，同时诸如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉及被查封、产权共有人的意见等，此类信息也较难获得。而在房源信息欠缺的情况下开展经纪