房地产开发全过程成本管理朱曙东课件二.ppt

规划设计阶段成本控制 规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 规划设计阶段的成本控制过程 以经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。 规划设计环节成本控制要点 控制要点 主要内容 方法与途径 责任主体 规划方案 （1）可行性规划设计 市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书和可行性设计变更。 设计部、营销部、项目部、成本部和工程部 （2）方案评审 组成可行性规划设计评审委员会，对方案进行评审、确定，未通过的方案进入可行性设计变更环节，变更后再重新评审。 设计部、营销部、项目部、成本部、工程部和管理层 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，提前确定设备选型方案。 设计部与工程部 根据提交的设计成果进行投资估算 成本部与设计部 2、报批设计 （1）设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部、营销部和工程部 方案设计招投标 设计部与采购部 方案设计评审 设计部、采购部、工程部与管理层 （2）报批 注意市政设计、注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。 开发部与设计部 规划设计环节成本控制要点（续） 3、扩初设计 （1）扩初设计要求 对报批设计进一步调整，提出设计要求，进行内部审核。 设计部与相关部门 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算。 成本部、设计部与工程部 制订成本控制纲要 成本部 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标，组织专家评审和进行内部评审。 设计部、采购部、工程部与管理层 设计调整 设计部 4、桩基设计 （1）地质勘察 搜集权威地质资料，组织专业人员勘察。 设计部与工程部 （2）设计方案评审 桩基设计2种以上形式，并由专家进行桩基形式和桩基结构评审。 （3）桩基施工图 设计调整 5、施工图设计 施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求；建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核；实行限额设计。 设计部、工程部与成本部 报建 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。 开发部 审图 施工配合 互审互签，明确修改意见，相互沟通。 设计部、工程部、营销部与成本部 面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部与工程部 规划设计环节成本控制要点（续） 6、装修方案设计 方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，销售部协助 材料设备选型成本方案 市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备。 设计部负责 制订装修设计目标成本分解计划。 招投标 制订设计任务书 设计部与营销部 招标评审 设计部与采购部 7、功能设计 （1）小区建筑物功能的经济评估 市场调研 销售部 有针对性扩充建筑物功能 设计部、营销部和工程部 （2）市政配套方案 市政状况调研，争取政府有利条件。 开发部 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本。 设计部与成本部 招标评审 设计部与采购部 （4）智能化设计 市场现状分析，智能化必要性分析及智能化内容控制。 销售部与工程部 招标评审；寻找战略合作单位。 采购部与工程部 （5）销售承诺 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 营销部、设计部与工程部 8、材料设备选型 （1）选型 （2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 设计部与工程部 规划设计阶段成本控制 实例 《限额设计控制表》 《价值分析模板》 《结构设计优化流程》 设计方案优化（例） 基本定义： 通过在设计过程中对设计的中间结果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。 范围： 所有设计方案—土方、基础、结构、外立面、门窗、精装修、智能化、室外管网、道路、景观，等等。 设计方案优化（例） 实施： 组织保证：成立项目设计小组，包括设计、工程、项目等专业工程师及成本人员，综合控制设计成果。 准备阶段：分项目，按出图计划，编制项目总体方案优化的时间计划。收集类似项目经验做法及数据，作为方案比较的参照物。 事前控制：设计合约的签订，包括限额设计的指标、过程配合条款、奖罚条款。设计小组与设计院设计组的联系电话互换。 事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议。 事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚。 设计方案优化（例） 特别注意： 方案优化≠省钱 方案优化≠降