城市房屋拆迁中法律问题及对策.doc

城市房屋拆迁中法律问题及对策【摘 要】由于在城市房屋拆迁中，拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善、行政裁决和强制执行不规范、适合被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等原因，引起大量的群体性上访事件，对社会稳定造成严重影响。本文主要针对城市房屋拆迁中出现的法律问题进行了论述，并提出了相应的解决措施。 【关键词】房屋拆迁；法律问题；对策 随着国民经济的持续快速发展和城镇化进程的加快，城镇面貌发生了显著变化，与此同时派生了另一种城市发展现象：房屋拆迁。拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。因此，要建立健全房屋拆迁的法律法规，处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系，依法进行房屋拆迁。 一、房屋拆迁过程中存在的主要问题 （一）拆迁主体、拆迁程序不合法――“司法缺位” 大多数拆迁户对于正常的房屋拆迁持理解和支持的态度，但由于政府部门在拆迁工作中管理职能与拆迁行为不分，法制观念不强，习惯于用行政干预代替法律、法规，有法不依，以权、以言代法的现象比较突出，违法行政，出现职能错位、越位和缺位，引发了群众强烈不满，造成较大的社会矛盾。一般情况下，只要拆迁项目取得了法律要求的各种许可文件，法院就不能认定项目不合法；那是行政权的审查范围，至于合理与否，又不属于法院审查范围。结果就是：被拆迁人的救济权利最终落空。 （二）在安置补偿上对被拆迁人的合法权益保护不够――“因拆致贫” 从总体上看，城市房屋拆迁改善了城市环境和市民的居住条件。但仍有大量被拆迁人对拆迁不满意，其中因拆致贫是一个重要原因。大多数居民被安置到城郊，导致生存成本大增，除了购买住房和家用物品外，谋生手段往往也要从头再来，交通、购物、子女入学等都成为不得不面对的棘手问题。 （三）拆迁政策落实不到位――“虚假平等” 拆迁安置政策朝令夕改，缺乏连续性，甚至不签安置补偿协议，也不经过必要的裁决程序就强行拆迁。补偿政策不公平、不合理现象比较明显，造成被拆迁人心理不平衡，产生抵触情绪。如对所有人和使用人补偿相比较，对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。而对房屋的使用人则实行现房安置。两者相比，房屋所有人得到的补偿大大低于房屋使用人；对拆迁单位的资金运用缺乏有效的监管。 （四）商业拆迁利用国家征收制度，盗用公共利益之名――“化私为公” 现实中，绝大多数的拆迁是出于谋利的商业目的，但却经常被一些行政机关、利益集团和个人描述成是为了公共利益，这就便于大量地租用行政权力为经营活动服务。例如，有些大城市把危改权力下放给基层，形成了开发单位选好一块地，然后由房管部门鉴定危房率，即确定为危改区，并随之立项的状况。由于缺乏必要与有效的监督，好房子也会被“鉴定”为坏房子，开发商只要看中哪里，哪里就成了“危房”。一时间，开发公司纷纷“圈地”、“炒项目”赚钱，其结果是真正急需改造的危房区未能得到改造，而一些具有较高经济价值的地段则借危改之名进行商业开发。 二、解决房屋拆迁问题的矫正措施 （一）矛盾激化背景下的矫正措施 1、出台拆迁补偿的指导价格 针对房屋拆迁补偿标准低，与市场实际房价差距越来越大的问题，地方各级政府出台拆迁补偿的指导价格，限制拆迁人为追求利益而压低补偿价格的行为。例如，武汉市物价局、市国土资源管理局联合下发通知，首次出台《征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准》，于2004年6月1日起执行，并将根据市房地产市场变化情况，适时修定。 2、调整城市房屋拆迁补偿的政策 针对房价高、增速快、被拆迁人利用拆迁补偿所得能够购买的房源少、住宅的结构性矛盾突出的问题，各个地方对城市房屋拆迁补偿的政策也做出了适时调整。例如，上海的被拆迁户中，有30%的困难户。在依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》进行市场评估价格的货币补偿后，这些被拆迁人也根本无法购买其他房屋。所以，上海市原住房面积25平方米以下的被拆迁人，不实行货币补偿，而是直接进行产权调换，实物安置时对困难户再免除一部分的费用。杭州则因房价过高，基本没有被拆迁人愿意接受货币补偿，因此对被拆迁人全部实行产权调换的实物安置政策。 3、规范行政裁决程序和强制性拆迁程序 为了规范城市房屋拆迁行政裁决和强制拆迁行为，建设部下发了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（以下简称《规程》），《规程》主要包括以下内容：（1）明确了行政裁决及强制拆迁的程序；（2）增加了行政调解程序；（3）建立了拆迁听证制度；（4）确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则；（5）完善了拆迁裁决的司法救济程序；（6）规范了拆迁强制执行行为；（7）对违法违规行为提出了处